כמעט כולנו, הופכים בשלב כזה או אחר בחיינו להיות שחקנים בשוק הנדל"ן – אם כשחקנים "זוטרים" בתחילת הדרך, בתפקיד שוכרי הדירות בשוק, ואם בתפקידים מתקדמים יותר – תחילה כרוכשי דירות ולאחר מכן כמוכרי דירות. ישנם גם שחקנים המשחקים "במגרש של הגדולים" – אלה הפועלים כמשקיעים או יזמים בשוק הנדל"ן.
לפיכך, אנו מבינים ששוק הנדל"ן מורכב מסוגים רבים של נכסים ומגוון רחב של עסקאות העשויות להיות שונות בתכליתן, אופיין ומהותן. לכן, התשובה לשאלה "מה עלינו לבדוק בטרם נרכוש נכס נדל"ן?" תשתנה בהתאם לסיווג "השחקן" המתאים לנו. כך למשל, רוכשי דירות מגורים יבחנו פרמטרים שונים וייגשו לביצוע עסקה באופן שונה ממשקיע הרוכש שטח נדל"ן מסחרי. רוכשי הדירות יתעניינו בהתאמת הנכס לצרכיהם האישיים ואילו משקיע בנכס מניב יבחן את האפשרויות להשכיר את הנכס לסוג מסוים של שוכרים ואת הסביבה העסקית בה ממוקם הנכס.
לא משנה באיזה סוג שחקן מדובר, תמיד יש לבצע את הצעדים במשחק בקפידה ובשיקול דעת. רצוי להתרכז באזור או מספר אזורים בודדים בהם נחליט לבצע את "המהלך", וכי למה? לרוב יהיה מדובר בעסקה בהיקף ובשווי יקר ערך, כך שכל פספוס, טעות או הקלת ראש עלולים לעלות במחיר כבד. לכן, ראוי שבטרם נחתום על עסקה, נערוך בדיקות בכובד ראש – החל מבדיקות כלליות וראשוניות שלרוב תהיינה קדם-משפטיות (אלו הן הבדיקות שנוכל לבצע "על פני השטח") ועד לבדיקות המעמיקות, המשפטיות והנלוות, לצורך הבטחה כי העסקה שאנחנו עושים נעשית באופן נכון ובטוח.
להלן, נביא על קצה המזלג את עיקר הדברים הבסיסיים שנדרש לבדוק בין הבדיקות "שעל פני השטח":
- מחירי השוק: יש להכיר את מחירי הנכסים באזור (תוך התמקדות בנכסים הדומים במאפייניהם לנכס אותו אנו מחפשים), זאת על מנת לקבל תמונת מצב כללית ועוגן מסוים לפיו נוכל להשוות בין האופציות העומדות לרשותינו.
- קירבה לדרכים, תשתיות, תחבורה ונגישות: כבר אמרו חכמים וגדולים מאיתנו שישנם שלושה דברים המשפיעים על מחיר נכס: מיקום, מיקום ומיקום. קירבה לאזורים מרכזיים, נגישות לדרכים מהירות או לתחבורה ציבורית מפותחת, תשתיות נאותות המאפשרות גישה לכניסה ויציאה מאזור הנכס ללא עומסים – כל אלו מהווים פקטורים משמעותיים לאיכות חיים ולנוחות, ולכן ישפיעו על המחיר בהתאם.
- מצבו הפיזי של הנכס: יש לבדוק את מצב הבלאי הפנימי והחיצוני בנכס, ככל שקיים. בנוסף, אם מדובר בדירת מגורים נבחן אם חלוקת הדירה ואופן בנייתה נוח ומתאים לנו (חלוקה לחדרים, מיקום חדרים, מרפסות וכו'). כמובן, תמיד נעדיף דירה שמורה, מסודרת, עם מערכות תקינות ללא רבב, אך המציאות מלמדת אותנו שלא תמיד אלה הם פני הדברים.
- הכרת הסביבה העסקית (בנכסים מניבים): ככל ומדובר בנכס מניב, נבחן את הסביבה העסקית, המצב הכלכלי באזור בדגש על יציבות ועמידות השוכרים ויכולותיהם הפיננסיות. נעמוד על רמת החשיפה הקיימת להישאר עם נכס ריק ללא שוכרים ונבחן עד כמה מחירי השכירות משקפים את המחירים באזור כך שהתשואה הגלומה בעסקה, משקפת שווי שוק ולא מושפעת מגורמים מטעים (אם בכוונה או שלא בכוונה).
בשעה טובה הגיע הרגע ומצאתם את הנכס או הדירה המיוחלת! רגע!! יש כמה בדיקות חשובות נוספות שאתם חייבים לעשות לפני שאתם חותמים על העסקה הגדולה בחייכם. כעת אנו עומדים לקראת השלב הבא, בו נערוך את הבדיקות המשפטיות ונוודא שאין מכשולים שנמצאים "מתחת לפני השטח":
- זיהוי הצדדים לעסקה: ראשית, נזהה את בעלי הזכויות בנכס. נבקש לראות נסח טאבו עדכני של הנכס ונבדוק כי הגורם הטוען לבעלות בו הוא אכן אותו גורם. חשוב להקפיד לזהות את המוכר (אדם פרטי או חברה) על פי מספר זיהוי התואם תעודת זהות או תעודת התאגדות ולא להסתפק בזיהוי שמי. גם אם ראיתם שהאדם שמולכם הוא האדם שרשום בנסח הטאבו כבעלים – היזהרו מזיופים! בעבר, היו מקרים של זיוף תעודת זהות והתחזות לאדם הרשום בנסח הטאבו. איך להיזהר? ראשית, נבקש לראות חשבון ארנונה שיראה כי רישום הבעלים בטאבו תואם את רישום הבעלים המופיע בעירייה. מעבר לכך, ניתן לבקש לראות תעודה נוספת חוץ מתעודת הזהות, כגון רישיון נהיגה, דרכון וכו'. במידה ובנסח הטאבו לא רשום מספר זיהוי, נבקש מהמוכר לערוך הליך הוכחת בעלות במרשמי המקרקעין, כך שיירשם מספר הזיהוי שלו על גבי הנסח.
- זכויות צד ג': בהמשך לבדיקה במרשמי המקרקעין, נוודא כי הנכס נקי מזכויות של צדדים שלישיים. רצוי אף לבצע בדיקה מצליבה ברשם המשכונות, כדי למנוע כל אפשרות של טענה לזכויות בנכס על ידי צדדים שלישיים שונים, אשר עלולים לבוא ולדרוש את זכויותיהם ביום מן הימים. ככל ורשומים על הנכס עיקולים, משכנתאות, שיעבודים, הערות אזהרה או כל זכות אחרת של גורם חיצוני – הם עלולים למנוע את ביצוע העסקה. קיומו של רישום בדבר זכויות של גורם חיצוני על הנכס צריך להוות תמרור אזהרה. אולם, קיומו של רישום כאמור אינו מונע עשיית עסקת בנכס, אך יש לתכנן את העסקה כך שהקונה לא ייפגע. לדוגמא, במקרה בו רשומה משכנתא לטובת בנק על זכויות המוכר, נבקש מהמוכר להמציא מכתב כוונות מאת הבנק שלטובתו רשומה המשכנתא, אשר יבטיח כי כנגד תשלום שישולם על חשבון התמורה הבנק יסיר את המשכנתא מעל הנכס.
- התאמה לתשריט: אם מדובר בבית משותף, נבחן את התשריט ונזהה את מיקום היחידה הספציפית בהתאם לתשריט, ובהתאם למספר היחידה כפי שמופיע בנסח הטאבו. שימו לב כי נסח הטאבו איננו חזות הכל, וכי מספר היחידה בנסח חייב להיות תואם למספר היחידה בתשריט. סתירה בין הרישום בנסח לבין התשריט יוצרת סיבוך משפטי שקצרה היריעה מלהרחיב עליו במאמר זה.התאמה למרשמי הוועדה המקומית: לאחר שווידאנו את זהות המוכר, ומצאנו התאמה בין נסח הטאבו לתשריט (במקרה הצורך), עלינו לוודא התאמות מול הוועדה המקומית בשני מישורים:שימוש תואם לייעוד המקרקעין – יש לוודא שהשימוש שנעשה בנכס אכן תואם לשימוש שיועד לו על פי תכנית בניין העיר הרלוונטית. הייעוד לכל חלקת מקרקעין נקבע בתכנית בניין עיר של הוועדה המקומית בה נמצאת החלקה.התאמת הבנוי להיתר – בדומה לקביעת הייעוד של המקרקעין, הוועדה המקומית היא גם זו שמאפשרת לבצע בנייה במקרקעין על ידי מתן היתר בנייה. יש לוודא בכל נכס לפני רכישתו, כי אין בו חריגות בנייה על ידי התאמת מסמך ההיתר לבנוי בפועל, לצורך כך אנו ממליצים להיעזר בשמאי מקרקעין. חריגות בנייה עלולות לגרור קנסות וחיוב בהיטלים שאף עלולים לצבור ריבית והצמדות.
- זכויות בנייה נוספות והיטלי השבחה: בהמשך לבדיקה התכנונית שיש לערוך בוועדה המקומית, רצוי לבדוק אם לנכס נשוא העסקה שלנו צמודות זכויות בנייה נוספות ואם ניתן לממש אותן בפועל. זכויות הבנייה מוגדרות גם הן בתכנית בניין העיר הרלוונטית והן עשויות להשפיע מאד על מחיר הנכס ועל שווי העסקה. בזיקה ישירה לבדיקה זו רצוי לבדוק אם עתיד לחול היטל השבחה בגין תוכנית משביחה החלה על הנכס שאושרה טרם מועד חתימת הסכם המכר. על הקונה לבדוק האם חלה על המוכר חובת תשלום בגין היטל השבחה (בדיקה שלרוב מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין), על מנת שהסך הנ"ל יופקד בנאמנות אצל עורך הדין שלו, כבטחון שהתשלום אכן ישולם לרשות, וניתן יהיה לקבל את אישורה להעברת הזכויות לקונה. בהגשת בקשה לדף מידע במשרדי הוועדה המקומית ניתן לקבל פירוט בכתב של המצב התכנוני ביחס לנכס, אשר יכלול מידע על ייעוד הנכס והתוכניות שחלות עליו, מתוכן ניתן ללמוד מהן זכויות הבנייה האפשריות.
במאמר מוסגר נציין כי על אף שרבים נוטים להמעיט בערכן של בדיקות אלו, לעניות דעתנו רצוי להיעזר באנשי מקצוע על מנת להבטיח את הבדיקה, לרוב נמליץ על שמאי מקרקעין ובמקרה הצורך גם על מודד ואדריכל. דברים אלה מקבלים משנה תוקף במקרים של דירות גג או צמודי קרקע בהם יש פוטנציאל רב יותר לקיומן של חריגות בניה וחשיפה להיטלי השבחה עקב תכנית משביחה כאמור.
אם עברנו את כל השלבים הללו בהצלחה, נראה שאנחנו בשלים לחתימה על עסקה. כל שנותר הוא לקבוע את תנאי ההסכם, התמורה והמועדים (על כך במאמר אחר) ואפשר ללחוץ ידיים!
חשוב לציין, כל עסקה מעלה עניינים ספציפיים שיש להתייחס אליהם באופן נקודתי, אולם הנקודות שמנינו לעיל תהיינה נכונות תמיד, לגבי כל סוג נכס, והן בבחינת המינימום ההכרחי הנדרש לצורך עשיית עסקה בטוחה במקרקעין!
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
