תיקון 9 לחוק המכר נכנס לתוקף בתאריך 7/7/2022 ובישר על מספר שינויים במנגנון המחייב קבלנים בתשלום פיצויים לרוכשי דירות, במקרה של איחור במסירה. במובן מסוים התיקון היטיב עם הקבלנים אך במובנים אחרים התיקון שיפר את עמדתם של רוכשי הדירות אל מול הקבלנים.
בעיקרן, הוראות החוק העדכני קובעות כך:
- בגין איחור במסירה של עד חודש ימים הקבלן יהיה פטור מכל חובת פיצוי כלפי הרוכש (מעין תקופת גרייס שהחוק מקנה לקבלנים)
- ככל שמדובר על איחור העולה על חודש הקבלן יחויב בתשלום פיצוי, שיחול החל מהיום הראשון
- בגין ארבעת החודשים הראשונים בתקופת האיחור (או כל חלק מהם) יחויב הקבלן בפיצוי בגובה 100% מדמי השכירות הראויים בגים הדירה. דמי השכירות הראויים נאמדים בהתאם לדירה הזהה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת.
- בגין החודשים החמישי עד העשירי (או כל חלק מהם) – פיצוי בגובה 125% מסכום דמי השכירות הראויים.
- בגין החודש ה-11 ואילך (או כל חלק מהם) – פיצוי בגובה 150% מדמי השכירות הראויים.
לשם השוואה, הוראות החוק הקודמות התירו לקבלן לכלול בהסכם המכר הוראה לפיה יהיה פטור מחובת פיצוי בגין איחור לתקופה של עד 60 יום. כמו כן, החוק טרם התיקון קבע כי בגין 8 חודשי האיחור הראשונים יחויב הקבלן בפיצוי בסך 150% מגובה דמי השכירות הראויים, ובגין כל חודש שלאחר מכן פיצוי בגובה 125%.
אם כן, התיקון לחוק יצר שינוי בכך שהביא לקיצור תקופת החסד (הגרייס) הניתנת לקבלן, ובכך שהפך את היחס שבין תקופת האיחור לבין גובה הפיצוי. לאחר התיקון הנ"ל, סכום הפיצוי בגין חודשי האיחור הראשונים אמנם הופחת משמעותית, אולם איחורים שיתארכו יטילו על הקבלן המאחר חובת פיצוי כבדה יותר מבעבר.
אם כן, התיקון לחוק יצר שינוי בכך שהביא לקיצור תקופת החסד (הגרייס) הניתנת לקבלן, ובכך שהפך את היחס שבין תקופת האיחור לבין גובה הפיצוי. לאחר התיקון הנ"ל, סכום הפיצוי בגין חודשי האיחור הראשונים אמנם הופחת משמעותית, אולם איחורים שיתארכו יטילו על הקבלן המאחר חובת פיצוי כבדה יותר מבעבר.
חשוב לדעת!
הוראות החוק הללו הן הוראות קוגנטיות. זאת אומרת, שאלו הוראות שלא ניתן להתנות עליהן בהסכמה בין הצדדים. במילים אחרות: גם אם הקבלן יכלול בהסכם המכר סעיף הקובע הוראות העומדות בסתירה להוראות החוק – הרי שהוראות אלו יהיו לאות מתה, חסרות משמעות והרוכש עדיין יהיה זכאי לתבוע את הפיצויים המגיעים לו בהתאם לחוק.
עוד חשוב לדעת!
לשון החוק קובעת שהתובע (הרוכש) זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק. פועל יוצא של כך הוא שנטל ההוכחה בתביעות אלו מונח על כתפי הקבלנים, בעוד שהם הנתבעים. על הקבלן יהיה להוכיח שבנסיבות הספציפיות אין לחייבו בתשלום פיצויים.
עולה השאלה: מהו הדין כאשר נגרם איחור במסירת הדירה, שאינו באחריות הקבלן?
החוק אכן קובע שבמקרים מסוימים אשר במסגרתם הקבלן יוכיח שהאיחור לא היה בשליטתו, הוא יהיה פטור מחובת הפיצויים הקבועה בחוק. לכן, סביר להניח שקבלן הנתבע בגין איחור במסירה יפנה בראש ובראשונה לטענות הגנה מן הסוג הזה.
עולה השאלה: מהו הדין כאשר נגרם איחור במסירת הדירה, שאינו באחריות הקבלן?
החוק אכן קובע שבמקרים מסוימים אשר במסגרתם הקבלן יוכיח שהאיחור לא היה בשליטתו, הוא יהיה פטור מחובת הפיצויים הקבועה בחוק. לכן, סביר להניח שקבלן הנתבע בגין איחור במסירה יפנה בראש ובראשונה לטענות הגנה מן הסוג הזה.
מהם המקרים בהם על אף האיחור במסירה הקבלן לא יחויב בפיצוי?
אפשרות אחת: אם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש
על הקבלן יהיה להוכיח שהרוכש פעל או נמנע מלבצע פעולה מסוימת באופן שגרם לאיחור במסירה. תרחיש שכזה לרוב יהיה מרחיק לכת, והסבירות שהוא יתקיים היא די נמוכה, אם כי תמיד קיימת. שכן, הרוכש איננו גורם המעורב בהליך הבנייה של הדירה אולם חלות עליו חובות שונות, בעיקרן תשלום התמורה במועדים הקבועים בהסכם המכר, וכן לעיתים יידרש הרוכש לעמוד במועדים לצורך בחירת חומרים, עריכת שינויים וכו' – עניינים שיש בהם כדי להשפיע על קצב התקדמות הבנייה בדירה.לעניין זה חשוב להדגיש: כי לא די לקבלן בהוכחה כי הרוכש לא עמד במועד מסוים שהיה מחויב לו, אלא שעל הקבלן יהיה גם להוכיח שהאיחור הנ"ל גרם לעיכוב שפגע ביכולתו של הקבלן להשלים את בניית הדירה ולמסור אותה לרוכש במועד הקבוע בהסכם.
אפשרות שנייה: קיום עילת הסיכול הקבוע בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)
סעיף 18(א) קובע מתי מתקיימת עילת הסיכול, וזו לשונו:
היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.
לפשט את הדברים: במקרה שהתקיימו נסיבות קיצוניות, כאלו שלא ניתן היה לצפותן מראש בעת החתימה על הסכם המכר, שלא היה ניתן למנוע אותן ושבהתקיימותן הקבלן איננו יכול להשלים את בניית הדירה – אז יהיה הקבלן פטור מחובת הפיצוי. נדגיש כי גם כאן מוטל על הקבלן נטל הוכחה משמעותי מאד שלא ניתן להרימו בנקל.
גם רוח פסיקת בתי המשפט בתביעות פיצויים מלמדת כי קיימת נטייה ברורה שלא להקל על הקבלנים, ונמצא כי בתי המשפט עומדים על הרף הגבוה שעל הקבלנים להוכיח על מנת להצדיק את האיחור שנגרם לרוכשי הדירות, בהתאם להוראות הדין.
אורי שדה – משרד עורכי דין מייצג בתביעות בגין איחור במסירת דירה מקבלן.
לפגישת ייעוץ – צור קשר.
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
