רכישת דירה מקבלן לרוב תיעשה בשלבים מוקדמים של הפרויקט, כאשר הדירה טרם נבנתה או שהפרויקט מצוי בשלבי ביצוע. ברוב המכריע של המקרים, קבלן יגיע לסיום הבנייה כאשר כל הדירות כבר נמכרו קודם לכן, כשהקונים רכשו את הדירות במה שמכונה "רכישה על הנייר".
מצב זה שונה בתכלית מהמקרה של רכישת דירה קיימת, שכן כאשר דירה נרכשת "על הנייר" ישנם סיכונים רבים ומשמעותיים לכך שהמוצר הסופי שעליו אנו משלמים – הדירה, לא יושלם כראוי או שאפילו לא יושלם בכלל, שאז הכספים ששולמו בעד הדירה עלולים לרדת לטימיון באופן מלא או חלקי.
לשם כך קבע המחוקק מנגנונים שנועדו להגן על רוכשי הדירות, וזאת באמצעות הטלת חובות שונות על הקבלנים שבמסגרתן, כספי הרוכשים יובטחו באופן מלא עד להשלמת הבנייה ומסירת הדירה בפועל לידיהם. חובות אלו נכללות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. חשוב לציין שהוראות חוק אלו הן קוגנטית ולא ניתן להתנות עליהן, במילים אחרות: גם אם הקבלן ייקבע בהסכם המכר תנאים אחרים הסותרים את הוראות החוק הללו, הרי שאותן הוראות בהסכם תהיינה בטלות וחסרות משמעות. בכל מקרה, כל רוכש אשר רכש דירה מקבלן חוסה תחת הגנת החוק, והוא זכאי למלוא הזכויות המוגנות בו.
החוק מונה חמש אלטרנטיבות שונות להבטחת כספי הרוכשים, קבלן שיספק לפחות אחת מהבטוחות הנ"ל יצא ידי חובתו ויעמוד בדרישות החוק. קבלן שלא עמד בדרישת חוק זה ולא סיפק לרוכשיו אף אחת מן הבטוחות שהחוק מאפשר לו לספק, יהיה חשוף לעיצומים וקנסות. היה ורוכש שילם סכום כלשהו ולא קיבל מהקבלן בטוחה כלשהי כנדרש בחוק, הנ"ל יהיה רשאי להגיש תלונה לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ובנוסף אף יוכל לפנות לערכאות משפטיות ולהגיש תביעה בעניין.
האם הקבלן חייב לספק בטוחה על כל סכום החל מהשקל הראשון? כן, אבל לא בדיוק…
החוק מתיר לקבלן לגבות עד 7% מסך התמורה הכוללת שבעד הדירה מבלי שיידרש לספק בטוחה כלשהי לרוכש. אולם, משעה שגבה כל שקל נוסף מעבר לאותם 7%, חלה על הקבלן החובה לספק בטוחה על כל סכום ששולם עד אותו שלב ואשר ישולם בעתיד, לרבות הסכום הראשוני שנגבה ללא מתן בטוחה, עד 7% כאמור.
מובן שעדיף להימנע מביצוע תשלום ללא קבלת בטוחה ככל הניתן, אולם אם בכל זאת נדרש לשלם סכום ראשוני ללא בטוחה, מומלץ לדרוש לכל הפחות שסכום זה יוחזק בנאמנות עורך דין הקבלן עד לקבלת הבטוחה הנדרשת.
מהן הבטוחות שקבלן נדרש לספק לרוכשי דירות (אחת מתוך חמש האפשרויות המנויות בחוק)?
הבטוחה המוכרת והנפוצה ביותר – ערבות בנקאית
ערבות בנקאית היא למעשה מסמך משפטי מחייב מאת הבנק, לפיו הבנק מתחייב כלפי המוטב (במקרה שלנו – הרוכש) להעביר את הסכום המובטח לידי הרוכש במקרה שהקבלן לא עומד בהתחייבויותיו. בכך הבנק משמש כעָרֵב להתחייבויות הקבלן, שאם לא יממש אותן חלילה, לרוכש יהיה מקור מובטח להיפרע ממנו.
לרוב, ערבות בנקאית תינתן כבטוחה במסגרת פרויקטים המבוצעים בליווי בנקאי סגור – פרויקטים בהם ישנו חשבון ייעודי וספציפי לפרויקט. את כספי התמורה יש לשלם רק לחשבון זה, ואך ורק באמצעות פנקס שוברים מיוחד המופק על ידי אותו בנק המלווה את הפרויקט. בכך נשמרת שליטת הבנק המלווה על תנועת הכספים בפרויקט ובאפשרותו לפקח על התקדמות הבנייה ולשחרר לקבלן סכומים לצורך מימון הבנייה בהתאם, ובהינתן זאת הבנק יכול להפיק ערבות על כל סכום שנכנס לקופת הפרויקט "שקל על שקל".
בטוחה דומה לערבות הבנקאית – פוליסת ביטוח
בטוחה זו, דומה במהותה לערבות בנקאית, אלא שזו ניתנת על ידי חברת ביטוח ולא על ידי בנק. גם חברות ביטוח הן מוסדות פיננסים איתנים, בדומה לבנקים, ולכן יש באפשרותן להעמיד מימון לצורך בנייה והוצאה לפועל של פרויקטים נדל"ניים מחד, וכן להבטיח את כספי הרוכשים בפרויקטים אלו מאידך. ההגנה הניתנת לרוכש באמצעות פוליסת הביטוח מתקיימת באופן זהה לזו הקיימת תחת הערבות הבנקאית, רק שמדובר במנגנון טכני שונה. פוליסת הביטוח כשמה כן היא – מסמך משפטי מחייב לפיו במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו, יהיה הרוכש זכאי לקבלת שיפוי מחברת הביטוח בגובה מלוא הסכומים ששילם עד אותו שלב.
בטוחה בצורת רישום הערת אזהרה
מדובר בסוג בטוחה אחר ושונה מהותית מהבטוחות הניתנות בצורת הערבות הבנקאית או פוליסת הביטוח. לפי מנגנון זה, הקבלן רושם במרשמי המקרקעין הערת אזהרה לטובת הרוכש, על המקרקעין שעל גביהם תוקם הדירה ובכך מבטיח זיקה משפטית ישירה של הרוכש אל הקרקע. הערת האזהרה נועדה במהותה להבטיח את מוטב ההערה באופן שהבעלים הרשום של המקרקעין לא יוכל לבצע בהם העברת זכויות לגורם אחר ללא הסכמתו של מוטב הערת האזהרה. אולם, בטוחה זו אינה מבטיחה את כספי הרוכש באופן ישיר ובמקרה שהקבלן לא עומד בהתחייבויותיו הקונה לא יוכל לקבל בחזרה לידיו את הכספים ששילם! לכן, בטוחה זו איננה מספיקה כשלעצמה, שכן, תיאורטית הקבלן יכול לרשום הערות אזהרה לרוכשים שונים, לגבות כספים רבים על חשבון התמורה ו"להיעלם" מבלי להתחיל בביצוע הבנייה.
לפיכך, ועל מנת שלמנגנון זה יהיה ערך משמעותי יותר, החוק מונה דרישות נוספת: (1) שהקרקע תהיה נקייה מכל זכות של צד ג' כלשהו; (2) שגביית התמורה מהרוכשים תיעשה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, על פי השלבים הקבועים בתקנות. האחוז המותר לגבייה מסך התמורה בכל אחד מהשלבים הללו, אמור לשקף את הערך ההולם של שווי הבנייה המבוצע באותו שלב. בכך, המנגנון מבטיח שלרוכש תעמוד בכל שלב תמורה ממשית שוות ערך בקירוב לכספים שהוציא.
לצד אלו ישנן עוד שתי אלטרנטיבות למתן בטוחה, אך הן הרבה פחות ישימות, מערימות קשיים מסוימים ולכן לא נהוגות בפרקטיקה: האחת היא שעבוד הדירה הנרכשת במשכנתא לטובת הקונה, והשנייה היא בטוחה בצורת העברת הזכויות בקרקע שעליה נבנית הדירה, על שם הקונה. ככל שמוצעת בטוחה מאחד מן הסוגים הללו, יידרש לוודא היטב כי היא ניתנת באופן מלא ומעוגנת כראוי במרשמי המקרקעין (טאבו), או כל מוסד רישומי תקף אחר בהתאם למקרה.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
