היטל השבחה ומס שבח – לא אותו הדבר

"היטל השבחה" ו-"מס שבח" אלו שני מושגים הנשמעים דומים זה לזה, ולא בכדי. המילה "שבח" והמילה "השבחה" מורכבות מאותן אותיות שורש והן חולקות את אותו המקור בשפה העברית. ואכן, מונחים אלה יהיו רלוונטיים עבורנו במקרה בו נכס נדל"ן או מקרקעין שבבעלותנו "השביח את עצמו" וערכו עלה. יחד עם זאת, ישנו הבדל עצום בין מס שבח לבין היטל השבחה, מהותית ומעשית.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מעין מס מוניציפאלי (עירוני) אותו עלינו לשלם לוועדת התכנון שבגדריה מצוי הנכס הרלוונטי, במקרה שאישרה תכנית או הליך תכנוני כלשהו אשר הביא לעליית ערכו של הנכס. נסביר: הוועדה התכנונית המקומית היא הגוף המקנה את זכויות השימוש וזכויות הבנייה שמכוחן ניתן לקבל היתר בנייה ולבנות על גבי המקרקעין. הוועדה התכנונית המקומית אמנם כפופה לוועדה המחוזית שמעליה, אך היא זו המאשרת תכניות בניין עיר (תב"ע) המגדירות מגרשים וייעודי בנייה שונים, וכן את כל ההוראות התכנוניות הרלוונטיות לרבות היקף זכויות הבנייה תחת מגבלות שונות (כגון: קווי בניין, תכסית, מגבלת גובה ועוד). כמו כן, וועדה זו היא המוסמכת לאשר הקלות, שימושים חורגים וכדומה.

לפיכך, נמצא שוועדות התכנון המקומיות הן אלו שבהחלטותיהן עשויות להשביח את שוויים של הנכסים המצויים בשטחיהן. שכן, נכס שאושרו לו זכויות בנייה נוספות הופך להיות בעל ערך רב יותר מכפי שהיה קודם לכן. באשר כך, רשאיות ועדות אלו לגבות את היטל ההשבחה.

איך מחשבים את היטל ההשבחה?

היטל ההשבחה נגזר משווי ההשבחה (שווי הנכס לאחר אישור הזכויות הנוספות בהפחתת שווי הנכס שהיה קודם לכן), והוא עומד על 50%(!) מסך ההשבחה. כך למשל, אם נכס מסוים היה שווה ערב ההשבחה 1 מיליון ₪, ובעקבות אישור תכנית על ידי הוועדה המקומית עלה ערכו לשווי של 1.2 מיליון ₪ – הריי שההשבחה היא 200,000 ₪ וגובה ההיטל יהיה 100,000 ₪.

מדוע גובים היטל ההשבחה?

הרציונאל שבגביית היטל ההשבחה הוא בכך שעם אישור מתן זכויות בנייה, הוועדה התכנונית מטילה על עצמה אחריות לשאת בהוצאות ליצירת תשתיות, כבישים, מערכות, מוסדות ציבור וכו' אשר יוכלו לשמש את האוכלוסיה שתתווסף לאותם שטחים בהם תתקיים הבנייה החדשה. היטל ההשבחה נועד לסייע לוועדה לממן את כל אלו, ומכאן ההבחנה שבין "מס" לבין "היטל".

מתי יש לשלם את היטל ההשבחה?

לגבי היטל השבחה עלינו להבחין בין המועד בו מתגבש היטל ההשבחה עצמו, לבין המועד בו מתגבשת החובה לשלמו. היטל ההשבחה מתגבש במועד בו החלטת ועדת התכנון המקומית, אשר מקנה זכויות נוספות, מקבלת תוקף רשמי – אם בעת אישור ומתן תוקף לתב"ע, אם בעת אישור הקלה או שימוש חורג וכדומה. אולם, המועד בו תתגבש החובה לשלם את היטל ההשבחה הוא אך ורק בעת "מימוש" הזכויות, אשר יתקיים באחד מאלה:

  1. בעת מכירת הנכס
  2. בעת הגשת בקשה להיתר בנייה או היתר שימוש
  3. בעת התחלת השימוש (אשר אושר בתכנית), בפועל

לעניין זה חשוב להדגיש, שבעת ביצוע מכר מקרקעין, נדרש לדווח על העסקה גם לוועדה המקומית (בדומה לדיווח לרשות המסים) ולשלם את ההיטל תוך 30 יום. איחור במועדים עלול לגרור חיובי ריבית פיגורים.

מהו מס שבח? (ראו גם מאמר על מס שבח ומס רכישה)

מס שבח הוא המס שנידרש לשלם לרשות המסים במקרה של יצירת רווח בעקבות מכירת זכות במקרקעין. מס זה הוא למעשה מס על רווח הון, והוא משולם כחלק ממס ההכנסה החל על המוכר בשנת המס הרלוונטית (בין אם המוכר הוא שכיר ובין אם הוא עצמאי). אולם, להבדיל ממס רווח הון רגיל, כאשר מדובר ברווח ממכירת נדל"ן או זכות כלשהי במקרקעין, החוק מונה הוראות ייחודיות לגבי אופן חישוב גובה המס, זכאות לפטורים וכדומה.

את מס השבח יש לשלם תוך 60 יום ממועד קיום העסקה במקרקעין. וזאת לאחר דיווח העסקה לרשות המסים, אותו יש לבצע עד לא יאוחר מ-30 יום ממועד קיום העסקה. מכאן ניתן להבין כי חיוב במס שבח יחול אך ורק במקרה של מכירת נכס (זאת בשונה מהיטל השבחה, כמפורט לעיל).

כיצד מחושב מס השבח?

ראשית, יש לחשב את סכום השבח עצמו (הרווח שבעקבות מכירת הנכס) – חישוב פשוט על פניו: שווי הנכס במכירה ("שווי המכירה") פחות שווי הנכס בעת רכישתו ("שווי הרכישה"). חישוב זה הופך מעט מורכב יותר כאשר מביאים בחשבון גם הוצאות ששולמו על הנכס במסגרת הרכישה ולאחריה, וכן תחשיבי פחת. לבסוף ניתן לגבש את סכום השבח, והוא בלבד יהיה הסכום שיחויב במס.

לפיכך, בעת עריכת החישוב יתכן כי "שווי הרכישה" לצורך חישוב המס לא יהיה זהה לסכום שבו נרכש הנכס, היות שלשווי המקורי יצורפו כל ההוצאות המותרות בניכוי, ביניהן גם היטל השבחה. זאת אומרת, שאת הסכום ששולם בגין היטל השבחה (וכן הוצאות נוספות) ניתן להפחית מהסכום החייב במס שבח!

ניקח דוגמא להמחשה:

  • פלוני רכש דירה בעלות של 1 מיליון ₪
  • בידיו קבלות על הוצאות מותרות בניכוי בסך 100,000 ₪ (כגון: שכ"ט עבור עו"ד, שמאי, דמי תיווך וכו' הן ברכישה והן במכירה)
  • בנוסף, נמצא כי בעת מכירת הדירה יחול היטל השבחה בסך 200,000 ₪
  • פלוני מכר את הדירה במחיר של 2 מיליון ₪
  • שווי המכירה יהיה 1.3 מיליון ₪, ולפיכך סכום השבח החייב במס הוא 700,000 ₪

ניתן לומר באופן כללי ובלי להיכנס לעובי הקורה, כי אחוז מס השבח הרגיל עומד על 25% (בהתאם למס רווחי הון כאמור). לכן, על פי הדוגמא נמצא שמתוך השבח של 700,000 ₪ יחול מס בגובה 175,000 ₪ (זאת מבלי להתייחס לזכאות לפטורים ולענייני פריסת מס שבח).

הערכה מראש של סכומי המס וההיטלים הצפויים במסגרת עסקה עשויה להיות קריטית ויכולה למנוע טעויות הרות גורל שיהיה בהן כדי להשפיע על כלכליות העסקה. במקרי קצה, הימנעות מעריכת צפי ההוצאות הללו, וההיעדר ידיעה עלולים להביא את המוכר לקיים עסקת הפסד בלא ידיעתו, וכשיגלה זאת – זה עלול להיות מאוחר מדי. לכן, מומלץ מאד להיזהר מלבצע מהלכים בחיפזון ולהיוועץ בגורמים המקצועיים הרלוונטיים בטרם קיום עסקה.

אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.