העברה בין קרובים, בין שנעשית בתמורה ובין שללא תמורה, מהווה עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין. לפיכך, העברה שכזו, מכל סוג, מחויבת בדיווח לרשויות המס כפי שנדרש בכל עסקת מקרקעין אחרת. אם בעסקת מכר רגילה ישנו מוכר מצד אחד וקונה מן הצד השני, הרי שבהעברות ללא תמורה ישנם "מעביר" ו-"נעבר".
בדומה לכל עסקת מקרקעין רגילה, גם בעסקאות מתנה על המעביר יחול מס שבח ואילו על הנעבר יחול מס רכישה, אלא שבשונה מעסקאות רגילות, בעסקאות אלו חלות הוראות מס שונות ובכלל זה סכומי המס והזכאות לפטורים הם שונים.
חשוב להדגיש שהגדרת "קרוב" לעניין מס שבח שונה מהגדרת מונח זה לצורך מס רכישה, כך שבאותה עסקה יתכן מצב שבו מס רכישה יכיר בצדדים כקרובים, אולם לצורך מס שבח, באותה העסקה, הצדדים לא יהיו מוכרים כקרובים. למשל, אחים אינם מוכרים כקרובים לצורך מס שבח, אלא במקרה מיוחד (ראו בהמשך).
"קרוב" לצורך מס שבח:
(1) בן-זוג
(2) הורה / הורי הורה
(3) צאצא / צאצא של בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה
"קרוב" לצורך מס רכישה:
(1) בן-זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין
(2) הורה
(3) צאצא / בן זוג של צאצא
(4) אח או אחות
מבחינת מס שבח, מקום בו מדובר בעסקת מתנה בין שני גורמים העונים להגדרת "קרוב" – לא יחול מס. אולם, אין מדובר בפטור ממס שבח, אלא בדחיית מס, וזהו עניין שחשוב להדגיש. בהעברה ללא תמורה בין קרובים, מבחינת מס שבח הנעבר נכנס בנעלי המעביר והמשמעות המעשית היא שביום שהנעבר ירצה למכור את הנכס בעתיד, מס השבח יחושב על פני תקופה ארוכה יותר הכוללת את התקופה שבה המעביר עוד החזיק בנכס – מה שכל הנראה יגדיל את גובה המס העתידי.
מבחינת מס רכישה, הדברים עובדים אחרת: בהעברה ללא תמורה בין קרובים ישנו פטור חלקי ולא קיימת דחיית מס. הפטור החלקי הוא פשוט למדי: 1/3 ממס הרכישה הרגיל – קרי, 1/3 ממס הרכישה שהיה חל בעסקה זהה אילו הייתה נערכת בתמורה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, שאינם קרובים.
נשאלת השאלה: מהו הסכום שממנו ייגזר מס הרכישה? שהרי המס הוא תמיד אחוז מסוים מן התמורה הנקובה בעסקה, אולם בהעברה ללא תמורה אין למעשה תמורה נקובה שממנה ניתן לגזור את המס. התשובה לכך היא שההערכה תיעשה על דרך השומה. לכן, בעת עריכת השומה העצמית במסגרת הדיווח על העברה ללא תמורה, צירוף חוות דעת של שמאי מטעמכם יסייע ליצירת ודאות מסוימת לגבי גובה מס הרכישה הצפוי.
לעניין זה יש לציין, כי גם לגבי היטל השבחה חל דין דומה על הנעבר – גם כאן הנעבר יוכל להיכנס בנעלי המעביר ולהנות מדחיית המס.
ומה הדין לגבי עסקה ללא תמורה בין שני צדדים שאינם קרובים?
במקרה שכזה, לא יחולו ההוראות הרלוונטיות בחוק ויחול מס מלא (אלא אם מי מן הצדדים זכאי לפטור כלשהו מסיבות אחרות). במקרה שכזה שווי העסקה לצורכי מס ייערך על פי שומה.
העברה ללא תמורה בין אחים
העברה ללא תמורה בין אחים היא אחד מהמקרים הנפוצים ביותר מבין סוגי ההעברות שבין קרובים, בשים לב שמדובר באחד מן המצבים בהם הצדדים נחשבים "קרובים" לעניין מס רכישה, אך לא לעניין מס שבח. מקרה זה הוא ייחודי משום שקיימת לגביו הוראה פרטנית בחוק: אחים המבצעים העברה של מקרקעין ללא תמורה יוכלו להיחשב כ"קרובים" לצורך מס שבח אך ורק במקרה הייחודי שהמקרקעין התקבלו בירושה או במתנה מאת הוריהם (או הורי הוריהם).
תקופת צינון לאחר העברה בין קרובים
השימוש במנגנון ההעברה בין קרובים עלול להוות פתח לתכנוני מס שהמחוקק בחר למנוע. כך למשל, אדם בעל 2 דירות יכול להעביר אחת מהן לקרובו, וככל שלאותו קרוב אין דירה אחרת הרשומה על שמו, הרי שהדירה שיקבל תירשם כדירתו היחידה. במקרה שכזה הנעבר יוכל למכור את אותה הדירה עבור המעביר בפטור ממס שבח (בשימוש הפטור שבגין "דירה יחידה").
לכן המחוקק הכניס הוראה ייחודית בחוק, לפיה דירה שהתקבלה במתנה (ללא תמורה) לא תוכל להימכר בפטור ממס שבח אלא לאחר תקופה של 4 שנים, או 3 שנים במקרה שהמוכר השתמש בדירה בעצמו.
תקופת צינון זו היא קריטית, וחשוב לשים לב אליה. שכן, היא מהווה סייג לקבלת פטור ממס שבח, ובמקרים מסוימים מדובר בסכומי עתק. על כן, בטרם עשיית עסקה במקרקעין, מכל סוג – בין שבתמורה ובין שללא תמורה, מומלץ להיוועץ בגורמים מקצועיים מתאימים על מנת להימנע מטעויות ולעשות את המהלך בצורה הטובה ביותר.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
