ישנם מספר סוגים שונים של הערות אזהרה, אך הנפוצה והמשומשת ביותר היא הערת האזהרה בגין התחייבות לעשיית עסקה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, עליה נרחיב כאן.
ככלל, כל סוגי הערות האזהרה, מכל הסוגים המנויים בחוק, נועדו במהותם לייצר מצב בו בעלים של מקרקעין יהיה מנוע מלהעביר את זכויותיו לצדדים שלישיים, כל עוד הגורם שלטובתו נרשמה הערת האזהרה לא נתן הסכמתו לכך. ובפרט, הערת האזהרה שלפי סעיף 126 תירשם בגין התחייבות המוכר למכור ולהעביר את זכויותיו בנכס לקונה, ותבטיח כי עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות על שם הקונה בפועל, המוכר לא יעביר את הזכויות בנכס לגורם אחר.
לפיכך, ניתן להבין שלהערת האזהרה חשיבות גדולה וערך רב, ולא בכדי השימוש בה נפוץ ברובן המכריע של כלל עסקאות המקרקעין.
המנגנון של הערת האזהרה מאפשר לצדדים לערוך את העסקה ביניהם באופן מדורג, עם שלבי ביניים שמטרתם להוציא לפועל את העסקה תוך נטרול החשיפות והסיכונים האפשריים, ככל הניתן.
ובמה דברים אמורים?
בעלות במקרקעין לא נרכשת ברגע אחד, כשם שנכס מסוג שכזה איננו עובר מיד ליד בן רגע ולמעשה קיים פער זמן בין המועד בו הצדדים חותמים על הסכם המכר ועד למועד שהעסקה מושלמת והבעלות עוברת מן המוכר אל הקונה. זאת מכמה טעמים ואלו העיקריים שביניהם:
- ראשית, עסקה במקרקעין לרוב תכלול בתוכה גורמים נוספים מעבר לקונה ולמוכר, כמו למשל בנקים למשכנתאות שמטבע הדברים ידרשו להבטיח גם את זכויותיהם – דבר שיצריך לחלק את פריסת התשלומים בעסקה במועדים שונים ונפרדים.
- השלמת עסקה במקרקעין נעשית עם רישום הזכויות על שם הקונה, וכל עוד לא ניתן להעביר את רישום הזכויות – העסקה אינה מתגבשת. כך קובע סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:
עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
במסגרת זאת יידרשו אישורים שונים מאת הרשויות שבלעדיהם לא ניתן להעביר את הזכויות בנכס, והפקת אישורים אלו אורכת זמן עד קבלתם בפועל.
פער זמנים זה יוצר לכאורה בעיה:
כפי שהקונה לא ייטה להעביר למוכר כספים על חשבון התמורה בטרם יבטיח כי הזכויות יירשמו על שמו, כך גם המוכר לא יסכים להשמיט את שמו מן הרישום ולהעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה בטרם יקבל את מלוא התמורה לידיו.
שהרי, הקונה מצדו עשוי לחשוש ממצב בו המוכר עלול לברוח עם כספי התמורה בטרם יעביר את הזכויות על שם הקונה, או שמא יוטלו עיקולים על זכויות המוכר בנכס לאחר שכבר שולמו תשלומים על חשבון התמורה. מאידך, המוכר עלול לחשוש ממצב בו הקונה יירשם כבעלים וימכור את הנכס לצד ג' מבלי שישלים את מלוא התמורה שהתחייב לשלם.
את הבעיה הזו פותרת הערת האזהרה ומסירה את חששותיהם המוצדקים של הצדדים:
הערת האזהרה תירשם גם היא במרשמי המקרקעין ותופיע במקביל לרישום הבעלות של המוכר, באופן שלא תגרע מזכויותיו.
אולם, ההערה תירשם לטובת הקונה, תחת בעלות המוכר, ובכך תייצר מצב חדש לפיו: הבעלות בנכס לא השתנתה כלל והמוכר הוא הבעלים הבלעדי בו, אלא שכעת המוכר איננו יכול להעביר את הזכויות בנכס לאף גורם אחר למעט הקונה כל אימת שהערת האזהרה עדיין רשומה.
במצב דברים זה, הקונה מוגן ומובטח:
ראשית, הקונה מוגן מכל אפשרות שהמוכר יעביר את הזכויות בנכס לצד שלישי אחר.
שנית, הקונה מבטיח שזכותו תהיה קודמת לכל עיקול או הערה של גורם חיצוני אחר, ובלבד שהערת האזהרה שנרשמה לטובתו הייתה קודמת בזמן.
בהינתן כך, הקונה יכול להמשיך ולשלם את תשלומי התמורה בגין הנכס עד לביצוע התשלום האחרון, שבמעמדו יקבל לידיו את המסמכים אשר באמצעותם יוכל לבצע את העברת הזכויות במרשמי המקרקעין על שמו (בדגש על ייפוי כוח בלתי חוזר).
לא פחות חשוב מכך, עוד לפני רכישת נכס נפנה לבצע בדיקות מקדמיות טרם רכישת נכס, במסגרתן נעיין במרשמי המקרקעין ונקבל תמונת מצב באשר למצבו הרישומי של הנכס של הפרק. אם נמצא בבדיקה זו כי קיים רישום של הערת אזהרה לטובת גורם כלשהו – הדבר יהיה מעין דגל אדום לאזהרה עבורנו, שכן נדע כי קיים גורם אחר שהמוכר התחייב כלפיו עוד לפנינו, ועל כן לא נתקדם לקיום העסקה עד אשר הערה זו תוסר (ומכאן שמה של הערת האזהרה, שהרי כשמה כן היא – נועדה להזהיר קונים פוטנציאליים מקיומה של עסקה נוגדת).
ומה בפרקטיקה?
לרוב המקובל הוא שבמעמד חתימת הצדדים על הסכם המכר, הקונה משלם תשלום ראשוני (בסכום שנע על פי רוב בין 10% ל-20% מסך התמורה בעסקה), זאת כנגד קבלת מסמכים חתומים מאת המוכר לצורך רישום הערת אזהרה על שם הקונה. התשלום הראשון יועבר לבא כוח המוכר שיחזיק בו בנאמנות עד לרישום בפועל של הערת האזהרה על שם הקונה בטאבו. עם רישום ההערה כאמור, ישחרר בא כוח המוכר הנאמן את סכום הכסף שנמסר לידיו, ויעבירו למוכר.
מנקודה זו מתקיים איזון נכון בין סיכוני הצדדים בעסקה: הקונה כבר שילם סכום כסף לא מבוטל, ואילו המוכר מנוע מלבצע פעולה רישומית כלשהי בנכס (לרבות מכירתו לגורם אחר) ללא הסכמתו של הקונה – במציאות משפטית שכזו לאף צד אין אינטרס להפר את התחייבויותיו במסגרת קיום העסקה.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
