תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 נכנס לתוקף בתאריך 7/7/2022, ובישר על שינוי משמעותי בעניין הצמדת מחירי הדירות הנמכרות על ידי קבלנים. התיקון לחוק שיפר את עמדת רוכשי הדירות ויצר איזון מסוים בעניין, שהיה פרוץ עד אז.
אם בעבר יכלו הקבלנים לכלול בהסכמי המכר תניה לפיה מחיר הדירה כולו צמוד למדד תשומות הבנייה, באופן שהרוב המכריע של המקרים היה מיטיב עימם – הרי שעתה זכות זו של הקבלנים צומצמה מאד.
ראשית נבין מהו אותו "מדד תשומות הבנייה" ומה הוא משקף.
ובכן, כאשר מדובר על מדד תשומות הבנייה בהקשר של הסכמי מכר דירות, הכוונה היא למעשה למדד מחירי תשומה בבנייה למגורים (זאת להבדיל ממדד מחירי תשומה לבנייה למבני מסחר ומשרדים). מדד זה מפורסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בדומה לשלל מדדים נוספים (כמו מדד המחירים לצרכן ועוד) והוא נועד לשקף את השינויים החלים לאורך הזמן במחיר של סל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים. בכך המדד למעשה מציג את השינוי הכולל שחל בהרכב הוצאותיהם של הקבלנים בענף, נכון לאותה תקופה.
בחינה היסטורית של נתוני מדד תשומות הבנייה למגורים תגלה כי על אף שבין חודש לחודש מופיעות לעיתים עליות ולעיתים ירידות קלות במדד, הרי שעל פני השנים ישנה עלייה עקבית. אין זה מפתיע, ולמעשה עלייה עקבית ומתונה במחירים מעידה על שוק וכלכלה בריאים.
לכן, לא בכדי הקפידו הקבלנים, כמעט בדרך קבע, לכלול בהסכמי מכר סעיף הקובע הצמדה לממד תשומות הבנייה. שכן, כל אימת שהמדד עולה ומחיר התמורה בעד הדירה צמוד אליו, הרי שכל סכום על חשבון התמורה שטרם שולם – עולה גם כן. ומכיוון שלרוב תשלום התמורה בעד דירה הנרכשת מקבלן נפרס על פני תקופה ארוכה, הרי שבפערי הזמן החולף בין תשלום לתשלום ייתכנו שינויים במדד שישפיעו על יתרת הסכום שטרם שולם, ובמקרים מסוימים מדובר בשינויים דרמטיים.
על פניו, מצדם של הקבלנים יש צדק מסוים בדבר. שהרי, עלייה במדד תשומות הבנייה מעידה על התייקרות במחירי הבנייה ובמצב שכזה הוצאותיהם גדלות והרווח הנגזר ממכירת הדירה קטן בהתאמה.
אבל! אין, ומעולם לא הייתה הצדקה אמיתית להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד. מדוע? מכיוון שהרבה ממרכיבי ההוצאות הכרוכים בבניית הדירה אינם רלוונטיים כלל ואינם מושפעים מהשינויים במדד. כך למשל מרכיב הקרקע שעליה נבנית הדירה (שהוא מרכיב בעל ערך רב, אולי המשמעותי ביותר) אינו מושפע מעליות מחירי החומרים והעבודה בענף הבנייה, ולמעשה, כך גם לגבי כל הוצאה אחרת שהקבלן כבר שילם בעטיה – מרגע ששולמה המדד כבר אינו רלוונטי לגביה. לפיכך, הצמדה של תמורת הדירה במלואה היא אינה צודקת ומייצרת רווח עודף לקבלן.
יתרה מכך, קבלנים רבים מגדילים לעשות וקובעים בהסכמי המכר הוראה לפיה מחיר הדירה יוצמד למדד תשומות הבנייה רק במקרה של עליית המדד, אך לא במקרה של ירידה. בכך יכלו הקבלנים לגדר את עצמם היטב ולהבטיח מציאות משפטית שבמסגרתה מצבם יכול רק להשתפר, באופן שהתמורה תוכל רק לעלות אך בשום מקרה לא לרדת. עניין זה יצר חוסר איזון ברור בין הקבלנים לרוכשי הדירות, על רקע מציאות שבה ממילא קיים חוסר איזון ברור בין שני צדי המתרס.
תיקון מספר 9 לחוק, נועד ליצור איזון בנושא ולצמצם את הפער שהתקיים בפרקטיקה הנהוגה. מן הדברים שצוינו לעיל עולה כי ראוי יותר שההצמדה תיעשה לגבי מרכיבי הבנייה הישירה בלבד, ולא לגבי מרכיבים אחרים שהשינוי במדד וההתייקרות בסל מוצרי הבנייה אינה רלוונטית לגביהם.
מה קובע התיקון? בעיקרו, קובע התיקון ארבע נקודות עיקריות המנויות בסעיף 5ג לחוק:
- עד 20% מהתמורה, המשולמים במועד כריתת החוזה – לא ניתן להצמיד כלל למדד
- מתוך יתרת התמורה (80%) – ניתן להצמיד למדד רק מחצית מהסכום
- אין לבצע הצמדה למועד מאוחר יותר ממועד מסירת הדירה הקבוע בהסכם המכר
- פרט להצמדה בתנאים המפורטים לעיל, אין להוסיף הפרשי הצמדה אחרים כלשהם למחיר הדירה (ואף לא ריבית, למעט ריבית פיגורים בשל עיכוב בתשלומי התמורה).
לפיכך, נמצא בחישוב כללי פשוט כי אם בעבר יכלו קבלנים לגלם הצמדה למדד על 100% מסך התמורה שטרם שולמה לידיהם, הרי שכעת ההצמדה תתאפשר לגבי סדר גודל של כ-40% בלבד.
נדגיש כי הוראות אלו נקבעו כהוראות קוגנטיות, קרי, הוראות מחייבות שאין הצדדים יכולים להתנות עליהן בחוזה שערכו ביניהם, גם אם הביעו לגבי כך הסכמה מדעת. על כן, הוראות אלו מחייבות תמיד, וגם אם בהסכם מכר כלול סעיף הסותר איזו מן ההוראות הללו – הרי שסעיף זה יהיה בטל ונעדר כל תוקף, ובכל מקרה הוראת החוק תגבור עליו.
עוד נציין כי במסגרת תיקון 9 לחוק המכר נערכו עוד מספר שינויים הנוגעים לעניינים נוספים, ביניהם עניין קביעת הפיצוי בשל איחור במסירת דירה.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
