על מנת להסביר מהו ייפוי כוח בלתי חוזר במסגרת עסקת מקרקעין – מה כוחו, מעמדו וחשיבותו, עלינו להבין ראשית את הגדרת המונח "ייפוי כוח" באופן כללי:
ייפוי כוח מהו?
ייפוי כוח הוא מסמך משפטי לפיו גורם כלשהו, אדם או תאגיד, מסמיך גורם אחר לפעול בשמו ובמקומו, לבצע פעולות ולמעשה לנקוט בכל מעשה שאותו גורם יכול היה לבצע בעצמו.
מנגנון משפטי זה מקבל את תוקפו מכוח חוק השליחות, תשכ"ה-1965:
השליחות ונושאה
1. (א) שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי.
(ב) כל פעולה משפטית יכולה לשמש נושא לשליחות, חוץ מפעולה שלפי מהותה או על פי דין יש לבצעה אישית.
דין השליחות
2. שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח.
ייפוי הכוח לרוב יינתן באמצעות מסמך כתוב וחתום על ידי מייפה הכוח (השולח), ובו יפורטו הפעולות אותן רשאי לבצע מיופה הכוח (השלוח).
היותו "בלתי חוזר"
כאשר ייפוי הכוח הוא בלתי חוזר, הרי שמן הרגע שנחתם ונמסר, נותן ייפוי הכוח אינו יכול לחזור בו והוא אינו רשאי לבטל את ייפוי הכוח (אלא תחת תנאים עליהם הסכימו הצדדים מראש ובכתב).
אם כן, משעה שניתן ייפוי כוח בלתי חוזר, מיופה הכוח נכנס בנעליו של מייפה הכוח והוא רשאי לבצעו בשמו ובמקומו כל פעולה המנויה במסגרת ייפוי הכוח, ואילו מייפה הכוח אינו יכול לבטל את הפעולה או להתנגד לה.
מעמדו במסגרת עסקת מקרקעין
בהמשך לדברים שלעיל, הרי שבמסגרת עסקת מקרקעין מגיע השלב בו המוכר מעביר את מלוא זכויותיו בנכס לקונה. פעולה זו נעשית באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר, שבאמצעותו ניתנת לקונה ההרשאה לבצע כל פעולה על מנת להעביר את רישום הזכויות בנכס משם המוכר אל שמו שלו.
המשמעות למעשה היא, שייפוי הכוח הנ"ל מקנה לקונה את האפשרות להפוך את הנכס הנדון מקניינו של המוכר לקניינו של הקונה. הרשאה בלעדית שכזו צומחת באופן ייחודי אך ורק מתוך ייפוי הכוח הבלתי חוזר. להמחשת העניין – גם הסכם מכר חתום על ידי הצדדים, בעל תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין, לא יאפשר לקונה להעביר את הזכויות בנכס על שמו. יתרה מכך, הלכה למעשה ייפוי הכוח הבלתי חוזר יאפשר לקונה לחתום בשם המוכר על כל מסמך רלוונטי שיידרש לצורך העברת הזכויות בנכס, אפילו על שטרי מכר! לכן, לא נטעה אם נאמר שבמסגרת עסקת מקרקעין, מסירת ייפוי הכוח הבלתי חוזר – כמוה כמסירת הנכס עצמו לידי הקונה. על כן, נקפיד למסור את ייפוי הכוח הבלתי חוזר לקונה כנגד תשלום מלוא יתרת התמורה שבעד הנכס, ולא קודם לכן.
נדגיש, כי בפרקטיקה ייפוי הכוח הבלתי חוזר ניתן לבא כוחו של הקונה (עורך דינו) ומסמיך אותו לבצע את הפעולות הדרושות מול כל רשות רלוונטית, לרבות לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), על מנת להעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה.
ייחודיות ייפוי הכוח בענייני מקרקעין
אם ייפוי כוח רגיל יכול להינתן לכל אדם, יחיד או תאגיד, הרי שכאשר עסקינן במקרקעין הנ"ל חייב יהיה להיות ייפוי כוח נוטריוני, וזאת בהתאם לאמור בסעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, תשל"ו-1976, לפיו יפוי-כוח לביצוע עסקאות במקרקעין הטעונות רישום במרשם המקרקעין, לא יהיה בר-תוקף אלא אם נערך בידי נוטריון או אומת על ידו.
אולם, אותו הסעיף גם קובע החרגה כאשר מדובר בעורכי דין, וזאת בהתאם לסעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961, הקובע כי:
יפוי-כוח שניתן בישראל לעורך דין לפעול בתחום הפעולות שיש להן קשר לשירות המקצועי שנותן עורך דין ללקוח, לרבות קבלת כספים ודברים אחרים בשביל לקוחו בענין כזה, שחתימת הלקוח עליו אושרה בכתב על ידי עורך הדין, אינו טעון אישור אחר, על אף האמור בכל דין.
מכאן אנו למדים שבעסקת מקרקעין ייפוי כוח חייב להיות אחד משני אלו:
- ייפוי כוח לעורך דין – ייערך וייחתם בפני עורך דין שיאמת את חתימת מייפה הכוח.
לדוגמא: ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת זכויות משם המוכר לשם הקונה אשר ייפה את כוחו של עורך דינו של הקונה לפעול עבורו ולהעביר על שמו את הזכויות בנכס. - ייפוי כוח לכל גורם אחר – יהיה ייפוי כוח נוטריוני, ולפיכך ייחתם בפני נוטריון שיאמת את חתימת מייפה הכוח.
לדוגמא: קונה הנוטל הלוואת משכנתא במסגרת עסקת מקרקעין יידרש למסור לבנק ייפוי כוח נוטריוני שיסמיך את הבנק לבצע כל פעולה לצורך הבטחת רישום המשכנתא במרשמי המקרקעין.
אם כן, חשוב להבין את כוחו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר כאשר מדובר בעסקת מקרקעין. בתוך כך, חשוב להקפיד על ניסוחו, פירוט הפעולות המנויות בו, האופן והמועד בו יימסר לידי הצד השני, ועוד. כמו כן, ראוי שדברים אלו יידונו מבעוד מועד וימצאו ביטוי עוד בהסכם המכר עליו יחתמו הצדדים.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
