בעת עריכת עסקה במקרקעין יש להביא בחשבון שלל פרמטרים העשויים להשפיע על אופן עשייתה, שווייה ושלביה של העסקה – לאורך כל התהליך מחתימה על הסכם המכר ועד לרישום הזכויות על שם הרוכש.
כל עסקה במקרקעין דורשת התמצאות בפרטים רבים ומגוונים ויש לנקוט בזהירות ובאחריות רבה בעת עריכתה, שכן תמיד מדובר בעסקאות מורכבות – חלקן יותר וחלקן פחות. אחד הגורמים המשפיעים ביותר על מורכבות עסקה במקרקעין הוא הגורם המנהל את רישום הזכויות – על עניין זה נרחיב להלן:
כאשר הנכס רשום באופן מסודר בטאבו, כל שאר "הבעיות" הופכות פשוטות יותר יחסית, שכן הטאבו, או בשמו המלא והרשמי – לשכת רישום המקרקעין, מרכז ומסדיר באופן מלא ומקיף את רישום הזכויות בקרקעות ובנכסים הבנויים עליהן, לשם כך הוא נועד וזו תכליתו. הרישום בטאבו הוא הרישום בעל התוקף החזק והמשמעותי ביותר, אשר מעיד על זכותו הקניינית של בעל הזכות בנכס. לכן, כל רישום המוסדר במסגרת הטאבו, מורכב ככל שיהיה, הוא בטוח ולא קיים שום רישום אחר שעלול לגבור עליו – דבר אשר מקל באופן יחסי על התהליך המשפטי בעת עריכת העסקה.
אולם, פעמים רבות ניתקל בנכסים שאינם רשומים בטאבו – איך זה קורה?
לרוב יהיה מדובר במקרים בהם התחיל פרויקט יזמי לבנייה ראשונית על קרקע ריקה וטרם הוסדר הרישום.
רישום במקרה כזה אמור להתבצע בסופו של הפרויקט, באחת משתי הדרכים:
● רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים בטאבו – במסגרתו יירשמו תתי חלקות.
● הליך איחוד וחלוקה – ליצירת הפרדה בין מגרשים באמצעות חלקות רישומיות חדשות.
על אף שכיום לפי סעיף 6ב לחוק המכר (דירות), חלה על היזם החובה להסדיר את הרישום כאמור לעיל, החוק לא נוקט בלשון מחייבת ומשאיר ליזמים פתח לעכב את הרישום למשך תקופה ארוכה (ואפילו מאד), בקובעו כי:
"בחישוב תקופות הרישום האמורות בסעיף זה לא יבואו במניין תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן".
מעבר לכך, לא חסרים מקרים בהם יזמים הפכו חדלי פירעון, פשטו רגל ויצאו מהתמונה כליל. כך נכסים רבים מוצאים עצמם עומדים ללא רישום מוסדר אפילו עשרות שנים.
אז, אם הנכס לא רשום בטאבו – היכן מוסדר הרישום?
ראשית נאמר: כאשר נכס לא רשום בטאבו, הרישום בו יתנהל באחת מן האפשרויות הבאות:
● תחת גורם המכונה "חברה משכנת"
● במסגרת רשות מקרקעי ישראל
● בשני הגורמים הללו במקביל
זה המקום לעמוד על ההבחנה בין המקרה של קרקע בבעלות פרטית לבין המקרה של חכירת קרקע תחת בעלות רשות מקרקעי ישראל. כאשר מדובר בקרקע פרטית רשות מקרקעי ישראל לא מעורבת בתהליך וכל הליך הרישום אמור להתנהל במסגרת החברה המשכנת בלבד. לעומת זאת, אילו מדובר בקרקע הרשומה תחת רשות מקרקעי ישראל (קרי, מדובר בקרקע בבעלות המדינה), אז, המוכר אינו הבעלים הישיר אלא חוכר בלבד ולכל פעולה שלו תידרש הסכמת הרשות וכל רישום ייערך במקביל גם בה.
אז מה היא בעצם "חברה משכנת"?
חברה משכנת היא חברה שלרוב תפעל מטעם המוכר (לרבות היזם), אשר ביצע את הפרויקט במקרקעין. למעשה, לרוב החברה המשכנת תפעל באמצעות משרד עורכי דין מייצג. על החברה המשכנת מוטל התפקיד החשוב לתעד את שרשור העסקאות הנעשות במסגרת המקרקעין ולהוות גורם בר-סמכא שיוכל להעיד על מצב הזכויות במקרקעין. לפיכך משמשת החברה המשכנת מעין "טאבו זמני", כל עסקה שתיעשה בתחום המקרקעין של הפרויקט תעבור דרך אותה חברה משכנת שתדרוש את כל המסמכים שהיה דורש הטאבו לצורך קיום העסקה (כגון ייפוי כוח בלתי חוזר, שטרי מכר, אישורי מסים, אישורי עירייה, מסמכי זיהוי וכדומה). החברה המשכנת אמורה לבצע את תפקידה עד אשר תסדיר את רישום הזכויות באופן האידיאלי, בטאבו.
כיצד החברה המשכנת מתפקדת במקום הטאבו?
אם במסגרת הטאבו, נוכל ללמוד על מצב הזכויות בנכס על פי נסח טאבו, הרי שמהחברה המשכנת נבקש מסמך "אישור זכויות" שיפרט את המידע המבוקש. במסמך אישור הזכויות יפורט מי זכאי להירשם כבעלים של הנכס, אם קיימות זכויות לצדדים שלישיים, אם ישנן הערות כלשהן לגבי הנכס, ובאופן כללי מסמך זה אמור לפרט את כל סוגי המידע המפורטים בנסחי טאבו. אולם יש להבהיר שוב, כי רק הרישום בטאבו מקנה זכויות קניינית והוא גובר על כל רישום אחר. לעומת זאת, כל רישום אחר, לרבות מסמך אישור זכויות מטעם חברה משכנת – יכול להקנות זכות חוזית בלבד. לפיכך מסמך שכזה, יכול להעיד למעשה רק על הזכות העומדת לפלוני על פי חוזה להירשם כבעלים. יחד עם זאת, החברה המשכנת אמורה להחזיק אצלה את כל המסמכים המזכים את אותו פלוני (וכל שאר בעלי הזכויות במקרקעין) להירשם בטאבו, לכשיוגשו המסמכים הנ"ל.
לאחר שערכנו את כל הבדיקות המקדמיות לרבות בדיקת אישור הזכויות מהחברה המשכנת, והחלטנו שניתן להמשיך ולקיים את העסקה, נבקש מהחברה המשכנת מסמך "נוהל העברת זכויות" – בו יפורטו כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות והשלמת העסקה, ביניהם תמיד יופיעו כל המסמכים שהטאבו ידרוש לכשיתבקש לבצע את הרישום וכן, מסמכים נוספים ייחודיים כמו ייפוי כוח בלתי חוזר לחברה המשכנת, בקשה להעברת זכויות המופנית לחברה המשכנת כשהיא חתומה על ידי הצדדים לעסקה וכו'. כך, במקום להתנהל מול הטאבו, הצדדים לעסקה מתנהלים באופן כמעט זהה מול החברה המשכנת ומבחינתם העסקה מסתיימת עם קבלת אישור זכויות עדכני מטעם החברה המשכנת בו מופיע שמו של הרוכש כבעל הזכויות בנכס נשוא העסקה.
שימו לב כי במקרים מסויימים המוכר/היזם/החברה המשכנת יהיו רשומים בטאבו כבעלים של כלל המקרקעין אשר בהם (או בחלק מהם) מתבצעת העסקה, ובמקרים כאלו לרוב תהיינה רשומות לטובת רוכשי הזכויות הערות אזהרה בנסח הטאבו. במצבים אלו מומלץ לרשום הערת אזהרה מפורטת שתייחד את החלק הספציפי הנרכש במסגרת העסקה (למשל קומה בבניין, כיווני דירה, הצמדות על פי חוזה המכר וכו'). במידה ולא ניתן לרשום הערת אזהרה בנסח הטאבו, אנו ממליצים לרשום משכון על הנכס ברשם המשכונות שיהווה עוד כלי להבטחת זכויות הרוכש.
אז אם יש חברה משכנת, מתי ולמה נכנסת לתמונה רשות מקרקעי ישראל?
כפי שציינו לעיל, רשות מקרקעי ישראל רלוונטית במקרים של חכירת קרקע תחת בעלות המדינה. מדינת ישראל מחזיקה בבעלות של למעלה מ-90% מהאדמות שבשטחה ועל ניהולן של קרקעות אלה מופקדת רשות מקרקעי ישראל.
בין בעל זכויות החכירה לבין הרשות יחול הסכם חכירה שיקבע את תקופת החכירה ובמידה והקרקע תיועד לבנייה ייערך גם הסכם פיתוח בין הצדדים. ההסכמים מול הרשות מגדירים את דמי החכירה ותנאי השימוש בקרקע, תנאיהם ימשיכו לחול על כל מי שייכנס בנעליו של בעל זכות החכירה. על מנת לבצע פעולות בקרקע יאלץ בעל הזכות לקבל אישורים מהרשות וכל "התגלגלות" בקרקע תיערך ותירשם במרשמיה. לכן, אם אנו ניצבים בפני עסקה בנכס שרישום הזכויות בו מתנהל בחברה משכנת, כאשר מדובר בקרקע חכורה תחת בעלות המדינה, עלינו לזכור כי מתנהל גם רישום ברשות מקרקעי ישראל. במצב זה נקפיד ונדרוש אישור זכויות הן מהחברה המשכנת והן מהרשות (לרוב במקרים אלו, יצוין באישור הזכויות של הרשות כי מתנהל רישום מקביל בחברה משכנת, תוך ציון שמה, וכי אישור הזכויות מטעם הרשות בלבד אינו ממצה את מצב הזכויות בנכס באופן מלא). כמו כן, בדומה לחברה המשכנת גם ברשות מקרקעי ישראל ישנם נהלים להעברת זכויות, לפיהם הרשות דורשת מסמכים שונים שעל הצדדים לעסקה לספק, לצורך מתן הסכמתה לקיום העסקה (כתב העברת זכות חכירה, בקשה להעברת זכויות, הצהרת היעדר חריגות בנייה ועוד).
על אף החשיבות הרבה שבניהול רישום זכויות במסגרת של חברה משכנת, המיועדת במיוחד לשם כך, יתכנו מקרים בהם עקב שלל סיבות שונות אין חברה משכנת בתמונה. במקרים אלו, רשות מקרקעי ישראל תהייה הגורם היחיד שבו יתנהל הרישום לגבי אותו הנכס ונידרש להתנהל מולה בלבד. מהאמור במאמר זה, ניתן להבין כי כל עסקה במקרקעין היא שונה, כל עסקה עשויה לדרוש מאיתנו להמציא מסמכים אחרים ולנקוט בפעולות שונות בהתאם לנסיבות הקיימות. בכל מקרה, יש להקפיד על עשיית העסקה בשלבים ובסנכרון בין כל הגורמים הרלוונטיים, על מנת להבטיח את הצדדים לעסקה ולמנוע תאונות משפטיות.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
