מיסוי בעסקאות מקרקעין – ממס רכישה ועד מס שבח

עסקה במקרקעין, מכל סוג, מחויבת בדיווח לרשויות המס, ולרוב יחולו לגביה חיובי מס שישתנו בהתאם לצד הרלוונטי לעסקה (קונה או מוכר), סוג המקרקעין שלגביהם נערכת העסקה, שווי העסקה, וכן בהתאם לנישום הספציפי (מעמדו האישי, זכאותו לפטורים וכו').

על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, חובת הדיווח חלה הן על המוכר והן על הקונה אשר מחויבים להגישו תוך 30 יום ממועד עריכת העסקה, קרי – ממועד חתימת הסכם המכר (שכן, מבחינה חוקית התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב). כמו כן, המועד לתשלום המס הינו 60 יום ממועד עריכת העסקה.

פיגור בדיווח ובתשלום המס בפועל

איחור בדיווח או בתשלום המס מעבר לתקופות הקבועות בחוק, עלול לגרור חיובים נוספים:

• על איחור בהגשת הצהרה יחול קנס בסך 270 ₪ בגין כל שבועיים של איחור (נכון לשנת 2022)
• על איחור בביצוע התשלום יתווסף קנס בשיעור של 0.5% לכל שבוע של פיגור (נכון לשנת 2022)
• על סכומים אלו יתווספו הפרשי הצמדה וריבית.

מיסוי מקרקעין – סוגי המססוגי המס המוכרים והנפוצים ביותר במסגרת עסקאות המקרקעין הם מס הרכישה – החל על הקונה, ומס השבח – החל על המוכר (ראו מאמר על מס שבח והיטל השבחה). על אף שחובת תשלום מס השבח חלה על המוכר, פעמים רבות יידרש דווקא הקונה לשלם מקדמת מס שבח במקום המוכר, מתוך תשלומי התמורה המשולמים במסגרת העסקה.

בנוסף, החוק יוצר הבחנה מהותית בין עסקאות שנעשות בקשר עם דירות מגורים לבין עסקאות מקרקעין מכל סוג אחר. במילים אחרות ניתן לומר שישנו מסלול מיסוי מיוחד כאשר מדובר במקרקעין מסוג דירת מגורים. ההיגיון העומד מאחורי הבחנה זו הוא השאיפה לשוויון הזדמנויות והפחתת נטל המס ככל שמדובר בקורת הגג הבסיסית של הנישום.

אם כן למעשה, בעיקרם של דברים, עלינו לעמוד על ההבחנה הקיימת במקרה של מכר דירת מגורים, לעומת עסקת מכר של נדל"ן מכל סוג אחר:

מס רכישה בעסקת מכר דירת מגורים

ראשית, יש לשאול אם בבעלות הקונה ישנה דירה אחרת נוספת. ככל שהקונה רוכש את דירתו הראשונה, הוא יהיה זכאי להינות מחישוב מס בהתאם למדרגות חישוב של דירה יחידה, שהן (נכון לשנת 2023), כדלקמן:

• על מרכיב התמורה בעד הדירה, עד 1,919,155 ₪ – פטור מלא
• על החלק שבין 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪ – 3.5%
• על החלק שבין 2,276,360 ₪ ועד 5,872,725 ₪ – 5%
• על החלק שבין 5,872,725 ₪ ועד 19,575,755 ₪ – 8%
• על כל החלק שמעל לסך 19,575,755 ₪ – 10%

ככל שהדירה הנרכשת איננה דירתו היחידה של הקונה, ובבעלותו דירה נוספת אחת לפחות, יחויב לפי החלוקה הבאה (נכון לשנת 2023):

• עד 5,872,725 ₪ – 8%
• על כל החלק שמעל לסך 5,872,725 ₪ – 10%

זה המקום לציין כי המחוקק הכיר בכך שלעתים ייתכנו מצבים בהם בעלי דירה יחידה ירכשו דירה נוספת מתוך מטרה להחליף את דירתם הנוכחית (שהייתה דירתם היחידה). לפיכך נקבע בחוק כי ככל שהדירה הנוספת נרכשת כדירה חלופית לדירה קיימת, אשר תימכר תוך תקופת זמן קצובה (ברכישת דירה יד שנייה: תוך 24 חודשים, וברכישת דירה מקבלן: תוך 12 חודשים מהמועד הקבוע בהסכם למסירת הדירה) – עדיין יהיה זכאי הנישום להינות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה.

מס שבח בעסקת מכר דירת מגורים

גם כאן נדרש לשאול אם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר. ככל שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, ובמידה שיעמוד בתנאי הזכאות המתאימים – יהא זכאי המוכר לפטור מלא ממס שבח בעת המכירה. אלו הם תנאי הפטור במכירת דירה יחידה מזכה בהתאם לסעיף 49(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963:

• הדירה היא דירתו היחידה של המוכר
• הדירה שימשה למגורים למשך 4 שנים קודם למכירה או למשך 80% מתקופת חישוב השבח.
• המוכר השתמש בדירה לצורך מגורים (בעצמו או בהשכרה לגורם אחר) במשך 18 החודשים הקודמים למכירה
• המוכר לא מכר דירה אחרת עם פטור זה במהלך 18 החודשים האחרונים

ככל שהמוכר אינו עומד בתנאי הפטור הללו, אזי יחויב במס שבח. בכלליות, ניתן לומר כי מס השבח מחושב על פי חישוב מס רווחי הון:  25% מהשבח שנצבר (כאשר מדובר באדם פרטי), זאת בכפוף להוראות נוספות שונות שקצרה היריעה מלהרחיב עליהן כאן (כמו מס היסטורי והחלת אחוז מס שונה על תקופות מסוימות). לדוגמא: אדם שרכש דירה בסך 1 מיליון ₪ ומכר אותה תמורת 1.2 מיליון ₪, צבר שבח של 200,000 ₪ ומכאן שסכום המס במסגרת העסקה יהיה  50,000 ₪.

לעניין זה יש לציין כי במקרה בו הדירה הנמכרת נרכשה לפני 1/1/2014, המוכר יהיה זכאי להינות מחישוב לינארי. על החישוב הלינארי קצרה היריעה מלהרחיב כאן, אולם ניתן להסביר על קצה המזלג שבמסגרתו, מרכיב השבח היחסי שנצבר עד ליום 1/1/2014 מבוטל, ובכך סכום המס הסופי מופחת.

מס רכישה בעסקת מכר אחרת (נדל"ן שאינו דירת מגורים)

מס הרכישה בעסקת מקרקעין שכזו, על פי רוב וכברירת מחדל – יהיה בסך 6% מסך התמורה המשולמת בעד המקרקעין. יודגש כי במקרי קצה ייחודיים ייתכן מיסוי שונה.

מס השבח בעסקת מכר אחרת (נדל"ן שאינו דירת מגורים)

מס השבח בעסקת מקרקעין שכזו, יהיה בהתאם לחישוב מס רווחי הון (25% מהשבח שנצבר כאשר מדובר באדם פרטי), ללא זכאות לבצע תחשיב על פי החישוב הלינארי. אולם, גם כאן יש לציין כי החוק מזכה בסוגי פטורים נוספים (חלקיים או מלאים) שעשויים לחול במקרים מסוימים.

במקרים שונים תעמוד למוכר הזכות לדרוש פריסת מס שבח, דבר שעשוי להפחית את סכום המס לתשלום, ולעתים אף באופן משמעותי! עניין פריסת מס השבח צריך להיבדק היטב ובאופן פרטני לנישום הספציפי ולפיכך רצוי להיות ערים לאפשרות לבצע את הפריסה. כמו כן, מומלץ להיוועץ בעורך דין מתחום הנדל"ן והמקרקעין ובמידת הצורך גם ביועץ מס, על מנת להביא בחשבון את כלל האפשרויות ולערוך את הדיווח לרשות המסים בצורה המיטבית.

להלן קישור למחשבון מס רכישה – סימולטור מס רכישה רשות המסים:

https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb

להלן קישור למחשבון מס שבח – סימולטור מס שבח רשות המסים:

https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmFirstHadmaya.aspx

לסיכום: עולם מיסוי המקרקעין הוא עמוק ורחב, הדברים המובאים כאן מהווים מידע בסיסי הרלוונטי לרוב עסקאות המקרקעין הסטנדרטיות והמוכרות. יחד עם זאת, ישנם המון מקרים ומצבים ייחודים בהם חל הסדר מיסוי ספציפי. לכן, טרם ביצוע עסקה מומלץ להיוועץ בעורך דין העוסק בתחום הנדל"ן והמקרקעין ובמידת הצורך באנשי מקצוע נוספים, על מנת להבין מבעוד מועד מה מסלול המיסוי הנכון ומה חשיפת המס הצפויה במסגרת העסקה.

אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.