מסמכי רישום עסקאות במקרקעין הם המסמכים אותם יש להגיש לגוף המסדיר את רישום הזכויות – הטאבו או כל גוף מוסמך אחר, כאשר הם חתומים ומאומתים כנדרש על פי דין. זאת על מנת לבצע את פעולת הרישום שתביא להשלמת העסקה.
סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין נשלמת עם רישום:
- עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
לכן, גם לאחר שהתחלנו התקשרות עם הצד השני, עשינו את כל הבדיקות המקדמיות, ערכנו משא ומתן ולבסוף הגענו למעמד חתימת החוזה, עצם החתימה על החוזה אין בה כדי להשלים את העסקה כלל וכלל ולמעשה הדבר מהווה "התחייבות לעשות עסקה" בלבד. לכשיירשמו הזכויות בפנקסי הרישום, אז יושלמו כל חובות הצדדים והעסקה תתגבש ותושלם באופן סופי.
אז מה הם אותם מסמכים שבאמצעותם תירשם העסקה?
על מנת לפשט את הדברים, ניקח לדוגמא עסקת מכר בנכס שרישומו מוסדר בטאבו:
- שטר מכר (ראו הרחבה על חשיבותו של שטר המכר) – מסמך רשמי של הטאבו (מדינת ישראל – משרד המשפטים), אשר משמש אסמכתא לקיום העסקה ולהעברת הזכויות בנכס בין הצדדים. השטר מהווה עדות לקיומה של העסקה ולהסכמת הצדדים להעברת הזכויות בנכס מן האחד לשני. למסמך זה חשיבות רבה ולא ניתן לרשום עסקה בהיעדרו. לכשתירשם העסקה, ושמו של בעל הנכס החדש יירשם בנסח הטאבו כבעלים של הנכס, ליד שם הבעלים יירשם גם מספר השטר שמכוחו נרשמה העסקה – הוא שטר המכר. שטרות הרישום השונים נשמרים בטאבו ובמידת הצורך ניתן להזמינם על מנת לעיין בהם (פעולה שנדרשת לעיתים בשל צרכים שונים, כגון הליך הוכחת בעלות במקרקעין וכדומה).
- ייפוי כוח בלתי חוזר (ראו הרחבה על כך כאן) – מסמך זה מעניק לקונה או לבא כוחו את הסמכות לבצע כל פעולה שתידרש בשמו של המוכר, על מנת להעביר ולרשום את הזכויות בנכס על שם הקונה. ייפוי הכוח הוא בלתי חוזר, קרי, מרגע שנמסר למיופה הכוח (הקונה), מייפה הכוח (המוכר) לא יכול לחזור בו, להתחרט, או להעלות טענה כלשהי לפיה למיופה הכוח אין זכות לבצע את הפעולות המפורטות בו.
- אישור מס רכישה – תנאי בסיסי לרישום עסקה הוא סילוק כל חובות המס החלים במסגרת העסקה. לכן נצטרך לצרף אסמכתא מלשכת מיסוי המקרקעין לפיה אין לקונה יתרה לתשלום במס רכישה בגין המקרקעין בהם נעשית העסקה.
- אישור מס שבח – בדומה לאישור מס הרכישה, אותו יפיק הקונה לאחר שישלם את המס החל עליו, בעת רישום עסקה נדרש להמציא גם אישור לפיו למוכר אין יתרה לתשלום במס שבח בגין המקרקעין נשוא העסקה.
- אישורי מסים נוספים – יתכנו מקרים בהם נידרש להמציא אישורי מסים נוספים, בגין מיסי עבר שאינם רלוונטיים כיום. בקצרה, נציין שמדובר לרוב במס רכוש שיכול שיהיה רלוונטי במקרה של עסקה בקרקע בתולית, וכן במס מכירה שאמנם בוטל אך עדיין נוגע לנכסים במקרי קצה.
- אישור היעדר חובות לעירייה – בדומה לאישורי המסים, תנאי נוסף לרישום העסקה הינו המצאת אסמכתא מהעירייה כי לא רובצים על הנכס חובות בארנונה. כל עוד קיים חוב שכזה, העירייה תסרב להפיק את האישור ולא נוכל להשלים את העסקה.
- אישור היעדר חובות בהיטל השבחה לוועדה המקומית – מסמך זה גם הוא הכרחי לצורך רישום עסקה. היטל השבחה יחול על בעל נכס בעת מכירה, במקרה שמתקיימת השבחה של הנכס בעקבות אישור תב"ע (תכנית בניין עיר) המקנה זכויות שיש בהן כדי להעלות את ערך הנכס. במאמר מוסגר נציין כי ישנם מקרים נוספים בהם יכולה להתגבש חבות בהיטל השבחה, אך הם אינם רלוונטיים לעניין מאמר זה.
יצוין, כי במקרים רבים אישור היעדר חובות בארנונה יינתן ביחד עם אישור היעדר חובות בהיטל השבחה שיונפקו במסמך אחד מטעם הרשות המקומית. נדגיש כי על גבי אישור "מאוחד" שכזה, יש לציין מפורשות כי הוא ניתן בגין היעדר חובות הן לעניין הארנונה והן לעניין היטל ההשבחה. - אישור על תשלום אגרה – לצורך פעולת רישום בטאבו יש לשלם אגרה בהתאם לפעולה הנדרשת. תעריפי האגרות משתנים מעת לעת וניתן למצוא אותם באתר משרד המשפטים.
- במקרה שבו צד לעסקה הוא תאגיד (חברה) – נצטרך לצרף, נוסף על כל המסמכים המפורטים לעיל, גם את מסמכי הרישום של התאגיד (תעודת התאגדות) ופרוטוקול מטעם התאגיד המאשר את ההחלטה לבצע את העסקה בתוספת אישור עורך דין (או רואה חשבון) המאשר כי ההחלטה הנ"ל התקבלה כדין.
- שימו לב – אין צורך לצרף את הסכם המכר! עם הגשת המסמכים שפירטנו לעיל, להסכם המכר אין כל משמעות לעניין הרישום והעברת הזכויות. אולם, סביר שנגיש לטאבו את הסכם המכר בשלב מוקדם יותר בעסקה, כאשר נרצה לרשום הערת אזהרה על הנכס.
נציין, כי במידה והנכס אינו רשום בטאבו, הזכויות תירשמנה במסגרת חברה משכנת ו/או במרשמי רשות מקרקעי ישראל. על מנת להסדיר רישום אצל גורמים אלו, יתכן שיידרשו מסמכים נוספים (ראו "כיצד מבצעים עסקה בנכס שאינו רשום בטאבו?"). זה המקום להדגיש כי הרישום בטאבו גובר על כל רישום אחר, וכי כל רישום שאיננו נעשה בטאבו צריך להיעשות באופן כזה שהגורם המסדיר את הרישום כאמור יחזיק את כל מסמכי הרישום של העסקה. זאת על מנת שבעתיד, כאשר הנכס יוכל להירשם בטאבו באופן מוסדר, ניתן יהיה לרשום את בעלי הזכויות.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
