על עסקה במקרקעין חלות החובות הקבועות בחוק בנוגע למיסוי מקרקעין – החל מדיווח העסקה לרשות המסים ועד לתשלום המס בסופו של דבר. מס השבח הוא המס החל על המוכר בעסקה, כאשר גובה המס נגזר מהשבח שצבר הנכס עד למכירתו (ובכך מגלם את מרכיב הרווח של המוכר בעסקה).
המועד החוקי לתשלום מס השבח הינו 60 יום ממועד חתימת הסכם המכר. קרי, על המוכר לשלם את מס השבח עד לא יאוחר מ-60 יום ממועד ביצוע העסקה. אולם, סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מטיל על הקונה חובה לשלם לרשות המסים תשלום על חשבון מס השבח שיחול על מוכר (באופן חלקי או מלא, בהתאם למקרה הספציפי) – תשלום זה נקרא "מקדמת מס שבח".
סכום מקדמת מס השבח שעל הקונה לשלם
סכום המקדמה נגזר מסכום התמורה החוזית הקבועה בהסכם המכר שבין הקונה למוכר, כדלקמן:
- בעסקה לגבי נכס שהמוכר רכש אותו לפני 7/11/2001 – 15% מהתמורה
- בעסקה לגבי נכס שהמוכר רכש אותו לאחר 7/11/2001 – 7.5% מהתמורה
- אם המוכר הוא תאגיד, סכום המקדמה יעמוד על 7.5% מהתמורה החוזית, בכל מקרה
המועד לתשלום מקדמת מס השבח
למעט במקרה של רכישת דירה מקבלן, על הקונה לשלם לרשויות המס את סכום המקדמה מיד לאחר ששילם למוכר מעל 40% מהתמורה או במועד הגשת דיווח העסקה לרשות המסים, לפי המאוחר. זאת אומרת, שלא תחול על הקונה החובה לשלם את מקדמת מס השבח בטרם שילם למוכר 40% מהתמורה במסגרת העסקה ביניהם.
אילו מדובר ברכישת דירה מקבלן, יש לשלם את המקדמה לאחר תשלום 80% מהתמורה, ואולם ברוב המכריע של המקרים הקבלן יחזיק באישור המעיד כי הכנסותיו אינן מחויבות במס שבח אלא במס הכנסה בלבד ("טופס 50"), שאז, חובת תשלום המקדמה תבוטל אוטומטית (על פי הוראת רשות המסים מיום 14/3/2011).
מדוע הקונה צריך לשאת במס שחל על המוכר
על פניו, הוראת החוק נראית תמוהה למדי – מדוע צריך הקונה לשלם מס שחל על הצד השני בעסקה, ועל אחת כמה וכמה בו בזמן שהקונה נדרש לשלם גם את מס הרכישה החל עליו על פי החוק. ובכן, בחינה מעמיקה של הדברים מלמדת על הטעם הרב שבהוראת חוק זו, וזה הרציונאל העומד מאחוריה:
הקונה הוא הצד המשלם בעסקה, ומטבע הדברים, במצב המוצא ההון הכספי מצוי בידיו. בד בבד, המוכר שעתיד לקבל את כספי התמורה מהקונה, מחויב בתשלום מס השבח. ניתן להסיק בבירור כי סכום מס השבח ישולם מתוך כספי התמורה שיקבל המוכר במסגרת העסקה. על כן, נמצא כי תשלום מקדמת מס השבח מקצר את התהליך ובמקום שהכסף יעבור מהקונה > למוכר > לרשויות המס, הכסף מועבר ישירות מהקונה > לרשויות המס.
חשוב להבהיר: תשלום מקדמת מס השבח המבוצע על ידי הקונה מהווה תשלום על חשבון התמורה שבעסקת המכר, ומרגע ששולם נחשב כתמורה ששולמה על ידי הקונה למוכר.
ואמנם, תישאל השאלה: מה זה מעניינו של הקונה לקצר את תהליך גביית המס של המוכר? התשובה לכך נעוצה בבחינת האינטרס הרחב של הקונה במסגרת העסקה. על מנת להעביר את הזכויות בנכס הנרכש על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או בכל גוף אחר שבו מוסדר רישום הזכויות (במקרה שהנכס אינו רשום בטאבו), נדרשים מסמכי רישום העסקה במקרקעין. ביניהם יידרש גם אישור מרשות המסים לפיו לא קיימת למוכר יתרה לתשלום במס שבח. מכאן, ברור כי לקונה יש אינטרס משמעותי בקבלת האישור הנ"ל, שכן בלעדיו לא יוכל הקונה להעביר את הזכויות בנכס על שמו.
מנגנון מקדמת מס השבח מבטיח את הקונה ונותן מענה לאינטרס שלו!
עם ביצוע תשלום מקדמת מס השבח הקונה יהא זכאי לקבל את האישור שיעיד כי לא קיימת יתרה לתשלום במס שבח, ובכך הוא אינו יהיה תלוי עוד במוכר – שמא לא ישלם את המס הדרוש או יעכב את מסירת האישור לצורך רישום הזכויות על שם הקונה.
מתי יהיה הקונה פטור מחובת תשלום מקדמת מס השבח
ישנם מקרים בהם הקונה יהיה פטור מחובת תשלום המקדמה, מקרים אלו מנויים בסעיף 15(ח) לחוק, ובכל מקרה אחר שאינו נופל לאחת ההגדרות שבסעיף זה, תחול חובת תשלום המקדמה. על מנת לפשט, נציין את המקרה השכיח והרלוונטי ביותר בו לא תחול חובת תשלום המקדמה על הקונה – הוא המקרה בו המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים מזכה. כמו כן, כאמור לעיל, גם בעת רכישת דירה מקבלן המחזיק בטופס 50, חובת תשלום המקדמה מתבטלת אוטומטית.
הפחתת סכום מקדמת מס שבח – בקשה להקטנת מקדמה
הן הקונה והן המוכר זכאים להגיש לרשות המסים בקשה להקטנת סכום המקדמה, ובלבד שיהיה בכך טעם ענייני ושהבקשה תיתמך באסמכתאות מתאימות. ברוב המקרים, תוגש בקשה להקטנת מקדמה כאשר מס השבח הצפוי בעסקה נמוך מסכום המקדמה המחושבת על פי הוראות סעיף 15 לחוק. במקרה שכזה, תוגש הבקשה להקטנת המקדמה בהתאם לגובה השומה העצמית של המוכר ("שומה עצמית" היא השומה שכל צד לעסקה עורך בעצמו, על פי הנתונים האישיים שהזין ובהתאם לסכום העסקה). על רשות המסים להגיב לבקשה תוך 20 יום ממועד הגשתה, וככל שלא ניתנה תגובה כלשהי – תיראה הבקשה כאילו התקבלה.
חשוב להביא את הדברים לידי ביטוי בהסכם המכר
מעבר לכך שהחובה לשלם את מקדמת מס השבח היא חובה שבחוק ועל הקונה להיות מודע אליה, תשלום המקדמה שלוב הלכה למעשה בלוח התשלומים עליו מסכימים הצדדים לעסקה. לכן, ישנה חשיבות רבה בבניית לוח תשלומים נכון, תוך מתן תשומת לב לסכומי התמורה, מועדי התשלום ותשלומי המקדמה הנגזרים מהם. כמו כן, יש להביא בחשבון את כלל האפשרויות העומדות בפני הצדדים, לרבות האפשרות להקטין את המקדמה ולייעל את תהליך ביצוע העסקה וזרימתה עד להשלמתה הסופית. נושא זה, כמו נושאים רבים אחרים הנוגעים לקיום עסקת מקרקעין, מצריך הבנה מקצועית ומעמיקה בתחום ולכן מומלץ להסתייע בעורך דין שעוסק בתחום ובקי בפרטיו.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
