בנייה והסכמי ביצוע

תחום הביצוע בעולם הנדל"ן (בנייה, הקמה, עבודות גמר וכיוצ"ב) לרוב אינו נוגע לגורמים פרטיים. למעשה, הגורמים המתנהלים במסגרתו הם אלה הפעילים בסקטור המסחרי-מקצועי. כך למשל, פלוני הרוכש דירה מקבלן בטרם הקמתה ("רכישה על הנייר") יהיה אמנם זכאי לקבל דירה גמורה ומושלמת בהתאם להסכם הרכישה, אולם לא יהיה מעורב במערכת היחסים שבין הקבלן (מוכר הדירה) לבין קבלני הביצוע האמונים על עבודות הבנייה בפועל. מבחינה משפטית, מדובר בתחום נישתי, ולכן ההתעסקות בו דורשת בקיאות רחבה, ניסיון והיכרות קרובה עם עולם הבנייה.

הסכם ביצוע עבודות קבלניות

הסכמים לביצוע עבודות קבלניות הם הסכמים מורכבים הכוללים שורה ארוכה של סעיפים שונים ומגוונים שמטרתם להסדיר את חלוקת הסיכונים, הזכויות והחובות שבין מזמין העבודה לבין הקבלן המבצע. היות שתהליך של בנייה והקמה של מבנה הוא תהליך ארוך, הכרוך בעלויות רבות ובמגוון רחב של מרכיבים שונים – הרי שהסכמים מעין אלו צריכים להביא בחשבון את כל הפרמטרים הצריכים לעניין, מתנאים מסחריים, תמורה ולוחות תשלומים ועד להטלת לאחריות בנזיקין באתר.

נושאים חשובים בהסכמי ביצוע עבודות קבלניות

• מסמכי הביצוע – תכניות, מפרטים, כתבי כמויות, לוחות גאנט, קביעת תקנים מחייבים וכיוצ"ב. צירופם של אלו להסכם וקביעת המדרג ביניהם במקרה של סתירות.
• סיווג הקבלן – יש לוודא כי לקבלן קיים הסיווג הדרוש על פי חוק לביצוע העבודות. כמו כן, ככל שמדובר בקבלן ראשי, יש להחיל עליו את מלוא האחריות החלה על קבלן ראשי על פי דין. 
• בטיחות בעבודה – חלוקת האחריות בביצוע הדרכות בטיחות בעבודה, הסמכה לעבודה בגובה, נהלי בטיחות בעבודות מסוכנות, עבודה בחום וכו'.
• מינוי מנהל עבודה רשום – כנדרש על פי הוראות משרד התמ"ת, באתרי הבנייה דרוש להימצא מנהל עבודה מוסמך אשר מינויו ידווח. בהתאם למעמדו של הקבלן (אם קבלן ראשי או קבלן קצה) תוטל האחריות למינוי מנהל העבודה שיישא באחריות לניהול ותפקוד העובדים באתר באופן תקני ובטוח.
• מפקח מטעם מזמין העבודה – הסדרת מערכת היחסים בין הנציג המקצועי מטעם המזמין לבין הקבלן המבצע, הגדרת סמכויותיו ותיאום ניהול העבודה בין הצדדים, לרבות באמצעות ניהול יומן עבודה רשום.
• חשבונות – הגדרת אופן ביצוע החשבונות החלקיים והחשבון הסופי, מועדם, אישורם על ידי המזמין/המפקח, וכן קביעת תנאי התשלום. 
• בדק, ערבויות ובטחונות – הגדרת תקופת הבדק לעבודות, ערבויות לביצוע ולבדק, קביעת עיכבונות ובטחונות נוספים להבטחת התחייבויות הקבלן המבצע.
• ביטוח ואחריות בנזיקין – בכל פרויקט חשוב להקפיד על קיום ביטוח עבודות קבלניות (ובמידת הצורך רצוי לדרוש גם ביטוח אחריות מקצועית וחבות המוצר), ולהגדיר על מי חלה האחריות לערוך את הביטוח, אילו גורמים ייכללו תחתיו ומהם גבולות הכיסוי.
• תנאים מסחריים נוספים: סכום התמורה, מועדי הביצוע ולוחות הזמנים, פיצויים בגין עיכובים, תנאים להפסקת ההתקשרות וכיוצ"ב.