שטר המכר הוא זה שמקנה את התוקף הקנייני לעסקה והופך את הזכות העומדת לקונה, מזכות חוזית לזכות בעלות – זכות קניינית שמעמדה חזק יותר. עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישומה, כאשר עד לרישום בפועל, מעמדו החוקי של הקונה איננו מוחלט ועומדת לו זכות חוזית בלבד. בשלב זה כל זכויות הקונה בנכס הן זכויות מכוח "התחייבות לעשות עסקה" בלבד, גם אם שילם את מלוא התמורה בגין הנכס למוכר.
על הפער שבין זכות חוזית לזכות קניינית, בקצרה:
זכות חוזית היא זכות הנגזרת מתוך הסכם שנערך צדדים מסוימים. אותו הסכם, מסדיר את מערך הזכויות והחובות החלות על הצדדים החתומים עליו. לאף גורם חיצוני אין נגיעה או השפעה כלשהי על הסכמות הצדדים והן חלות רק בין הצדדים באופן הדדי. במקרה של מחלוקת כל צד יידרש להוכיח את נכונות טענותיו.
זכות קניינית היא זכות שתוקפה יפה כלפי כולי עלמא, ובמילים אחרות: זכות קניינית מסדירה את המצב המשפטי בין בעל הזכות המסוים לבין כל אדם אחר בעולם. לפיכך, הזכות הקניינית מייצרת מצב מוצא אותו קשה לסתור ומכאן שמעמדה חזק ויציב, והוא גובר על זכות חוזית.
עסקה במקרקעין תתחיל בשלב הראשון בגיבוש הזכויות החוזיות העומדות לצדדים, עם חתימה על הסכם מכר. משלב זה ועד לתום העסקה, לצדדים יעמדו הזכויות מכוח ההסכם בלבד ולקונה לא תעמוד זכות קניינית ממשית, בעוד שלמוכר תהא שמורה זכות זו לאורך כל משך העסקה – למעשה גם לאחר ביצוע חלק מתשלומי התמורה, לקונה תעמוד זכות חוזית נחותה אל מול זכותו הקניינית של המוכר.
שטר המכר הוא שישנה את המצב – יעניק לקונה את הזכות הקניינית וייקבע את החזקה כי הבעלות בנכס שייכת מעתה לקונה.
נציין כי על מנת לפתור את הקושי הקיים בעת מהלך העסקה ולמנוע את החשיפה של הקונה בעודו משלם סכומים נכבדים בגין הנכס הנרכש כאשר זכותו נחותה אל מול זכותו של המוכר, קיים מנגנון הערת האזהרה. מנגנון הערת האזהרה הוא בסיסי, בעל חשיבות עצומה והשימוש בו נעשה בכל עסקה סטנדרטית.
מה הם הפרטים שיש לכלול בשטר המכר?
זכויות הקונה יירשמו בהתאם למפורט בשטר המכר ועל כן יש להקפיד ולדייק בפרטים. ראשית, שטר המכר יפרט אם העסקה נעשתה בתמורה או שללא תמורה – ההבחנה רלוונטית מאחר שבעסקת מתנה (העברה ללא תמורה) אין צורך לצרף חלק ממסמכי הרישום הנדרשים בעסקה רגילה. כמו כן, השטר יגדיר מי הם המוכרים ומי הם הקונים, ואף יציין במפורש כי המוכרים מעבירים לקונים את זכות הקניין במקרקעין. מן הסתם, יש לפרט את פרטי המקרקעין באופן מפורט ומדויק: גוש, חלקה (או תת חלקה במידה וקיימת), שטח הממכר, החלק המקורי של המוכר במקרקעין, החלק המועבר לקונה במסגרת העסקה, ואף תיאור מילולי של המקרקעין וגבולותיהם.
השטר יכלול את חתימות הצדדים וכן חתימת עורך דין שיאמת את חתימות הצדדים עצמם על מנת לאשר את מהימנות תוכן השטר.
מתי יימסר שטר המכר?
כפי שהוסבר לעיל, שטר המכר נותן את התוקף הקנייני והחזק ביותר לעסקה. לשטר המכר חשיבות מכרעת בקיום העסקה והשלמתה. כך למשל, תיק שיוגש לרישום עסקה בטאבו ללא מסמך זה (כשהוא חתום על ידי הצדדים) – יידחה והרישום לא יתאפשר.
על כן, נכון למסור את שטר המכר בסוף העסקה, כנגד תשלום מלוא התמורה על ידי הקונה.
המקובל בעסקאות מקרקעין הוא שעם ביצוע התשלום האחרון מתוך תשלומי התמורה שבהסכם, מועברים כל אותם המסמכים המאפשרים את רישום העסקה וביניהם גם שטר המכר, לצד ייפוי כוח בלתי חוזר, אישורי מסים, אישור עירייה / ועדה מקומית וכיוצ"ב.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
