עסקאות מכר - רכישה מקבלן

ראשי תחומי עיסוק עסקאות מכר – רכישה מקבלן

עסקאות לרכישת דירה חדשה מקבלן. לרוב הדירה תירכש "על הנייר", קרי, כאשר בנייתה טרם החלה או שהחלה אך לא הושלמה עדיין. היות שברוב המקרים יהיה מדובר ברכישת מוצר שטרם קיים, כל מערכת ההתקשרות צריכה להיערך בהתאם. כמו כן, בשל חוסר האיזון הקיים מטבע הדברים בין קבלנים לרוכשי דירות פרטיים, קיימות בחוק הוראות שונות להגנה על הרוכשים שהן מחייבות בנוסף לכל הוראות הסכם המכר.

מה חשוב לדעת?

לרוב עסקאות מסוג זה תהיינה עסקאות ארוכות טווח בהשוואה לעסקאות מכר פרטיות. הסכם המכר ייחתם בדרך כלל חודשים רבים לפני שהדירה תימסר, לעיתים גם מעל לשנה ושנתיים. לכן קיימת חשיבות יתרה להבטחת הכספים המשולמים על חשבון התמורה (החוק קובע הגנות מסוימות לכך ויש לוודא כי הנ""ל מתקיימות). יש להביא בחשבון היבטים שונים כמו הצמדות למדד תשומות הבנייה וההשלכות הנובעות מכך על סכום התמורה הסופי, עמידה בלוחות זמנים של הקבלן בדגש על מועד מסירת הדירה, תשלומים באמצעות פנקס שוברים ועוד. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי לרוב יהיה גורם נוסף המעורב בעסקה והוא הגורם המממן של הקבלן, חלקים רבים מתוך הסכם המכר יהיו נוגעים אליו והוא זה שאמור יהיה לספק (ברוב המקרים) את הבטוחות הדרושות לקונה.

השירות המשפטי של משרדנו

נלווה אתכם שלב אחר שלב ונסביר לכם היטב את מבנה העסקה ומורכבותה, נפרט ונסביר לכם מה הן הזכויות הייחודיות המוקנות לכם על פי החוק ובאילו נושאים כדאי לשים דגש. הסכמי מכר דירות קבלנים הם לרוב חוזים אורכים, עמוסים ומלאי נספחים – אנחנו נדאג לעשות לכם סדר בכל על מנת שתוכלו להרגיש שאתם יודעים ביודק על מה אתם חותמים. נייצג אתכם מול הקבלן במסגרת עריכת החוזה הסופי, נהיה לצדכם במעמד החתימה, ונלווה אתכם לאורך כל הדרך עד שהדירה תימסר לידיכם ושהזכויות בה יירשמו על שמכם בטאבו .

שלב ראשון – טרום העסקה

נבין מה הצפי להשלמת בניית הדירה ומה מועד המסירה הצפוי, בהתאם לכך נפרוט את כל שלבי העסקה לאחור, בדגש על מועדי התשלום.
נברר את מעמדו של הקבלן והפרויקט, רישומו החוקי של הקבלן המבצע, היתר הבנייה, קיום טופס 50 הניתן מרשויות המס.
נברר מהו המנגנון להבטחת כספיכם בפרויקט: קיומו של בנק מלווה וחשבון ליווי, חברת ביטוח, רישום הערת אזהרה וכו' – על פי המקרה.
נעמוד על לוח התשלומים הנדרש תוך מתן תשומת לב לנושא ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
נברר מה מעמדכם מבחינת רשויות המס ונבצע הערכה של מס הרכישה הצפוי.

שלב שני – במהלך העסקה

לאחר קבלת נוסח ההסכם על כל נספחיו, נלמד את המבנה הספציפי של העסקה, בהתאם לסוג הליווי, הבטוחות הניתנות לרוכש ויתר הפרטים הנוגעים לכך. לאחר קריאה והבנת מכלול המבנה ההסכמי, ננהל משא ומתן משפטי בקשר לתנאי החוזה, תוך שנשקף לכם את פני הדברים לאורך כל התהליך עד להגעה לנוסח המוסכם.
נצטרף אליכם לחתימה על ההסכם, שלרוב יתבצע אצל משרד עורכי הדין של הקבלן. נדאג כי כל המסמכים הנלווים להסכם צורפו במלואם ונהיה שם על מנת להסיר ולענות לכם על כל שאלה שתתעורר.
לרוב העסקה תדווח לרשות המסים על ידי בא כוח הקבלן, אנו נמסור את פרטי הדיווח ולאחר מכן נעקוב ונוודא כי הדיווח נעשה ונדאג לקבל את שובר תשלום המס, ככל שיידרש.
נלווה אתכם לאורך כל העסקה, ננחה אתכם בכל עניין שיידרש ונוודא כי הבטוחות שעל הקבלן למסור לכם אכן ניתנות כדין.
בשלב מסירת הדירה, נדאג לביצוע החלפת הבטוחות תוך שמירה על האינטרס שלכם ועמידה על כך שלא תהיו בחשיפה שלא לצורך בשום שלב.
נמשיך ללוות אתכם עד להשלמת העסקה באופן סופי, כאשר הקבלן יבצע רישום בית משותף וכן רישום זכויותיכם בדירה, במרשמי לשכת רישום המקרקעין (הטאבו).