פינוי בינוי – מדריך מקוצר

המונח "פינוי בינוי" הלך וצבר יותר ויותר פופולריות בקרב הציבור בשנים האחרונות, לצד מושגים נוספים מעולם ההתחדשות העירונית כמו "תמ"א 38" ועוד. לא בכדי פרויקטים של התחדשות עירונית קיבלו תאוצה במהלך השנים האחרונות היות שהם מספקים פתרונות נהדרים לכל הגורמים המעורבים בהם: בעלי הדירות, היזמים ורשויות המדינה לרבות הרשויות המקומיות. ההתחדשות העירונית מאפשרת לסלק מבנים ישנים ומסוכנים ולהקים במקומם מבנים חדשים, בטוחים ואסתטיים, בתוספת של יחידות דיור – והכל מבלי להקצות קרקעות חדשות. אולם, קיימים הבדלים בין הליכי ההתחדשות העירונית, כאן נעמוד על הייחודיות בהליך פינוי-בינוי.

על מנת לקדם פרויקט במסלול פינוי-בינוי, נדרש לעמוד במספר תנאי סף:

• המתחם אמור לכלול לפחות 24 דירות להתחדשות.
• הסכמה של לפחות 2/3 מבעלי הזכויות במתחם.
• הכרזה של המדינה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי.
• קיומה של תכנית בניין עיר מתאימה שתחול על המתחם.

אם כן, ניתן להבין כי פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי יבוצעו בהיקף רחב יחסית, לרוב על פני מתחמים הכוללים מספר בניינים (ולא בבניין בודד). לפיכך, נדרש תכנון מקיף, ולכן פרויקטים שכאלו ייעשו בהתאם לתכנית בניין עיר (תב"ע) ספציפית שתחול על המתחם. עוד אנחנו מבינים שמדובר בהליך סבוך ומורכב שמימושו תלוי בגורמים רבים: כמות גדולה של בעלי דירות, הוועדה המקומית, מדינת ישראל (משרד הבינוי והשיכון) וכמובן – היזם.

בשל המורכבות הזו, ישנם שני מסלולים בהם ניתן לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי:

• מסלול רשויות – היוזמה להכשרת המתחם הרלוונטי לכזה המוכרז לפינוי-בינוי נעשית על ידי המדינה. המדינה מכריזה על המתחם ופותחת את הדרך לוועדת התכנון המקומית לקדם את הפרויקט כאשר למעשה האחריות לקידום התב"ע מועברת לכתפיה, בעוד המדינה מסייעת במימון התהליך. הוועדה המקומית תכין תכנית מפורטת שתביא בחשבון גם את הצרכים הציבוריים (מבני ציבור, תשתיות, שטחים פתוחים וכו').
• מסלול מיסוי – התהליך מתחיל ביוזמה פרטית של דיירי המתחם (או יזם הפועל מטעמם). הנ"ל מגישים בקשה להכריז על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, כאשר מימון הליכי התכנון נעשה על ידם עד לאישור תב"ע בוועדות התכנון הרלוונטיות.

איך מתרחש פרויקט פינוי-בינוי הלכה למעשה?

ראשית על בעלי הדירות להתאגד בצורה מסודרת ולבחור גורם מייצג (נציגות ועורך דין לליווי כל התהליך). בשלב הבא ייבחר היזם המתאים לאחר בחינת הצעות וקיום משא ומתן על התמורות ותנאי ההתקשרות, במקביל היזם גם יערוך בדיקת כדאיות והיתכנות כלכלית לפרויקט. בסופו של דבר יחתמו הצדדים על הסכם ההתקשרות ביניהם (כאשר נדרשות חתימות של 2/3 מבעלי הדירות לפחות). לאחר מכן, ובהינתן שהמתחם כבר הוכרז רשמית כמתחם לפינוי-בינוי ניתן לצאת להליך התכנוני שיכלול הכנת תב"ע מתאימה והוצאת היתר בנייה.

מכאן התהליך עובר לשלביו המעשיים: בעלי הדירות מוסרים את דירותיהם על מלוא זכויות הבנייה הנגזרות מהן לידי היזם (שזו מעין פעולת "מכר" ללא תמורה כספית), כאשר היזם מנגד דואג לתשלום שכ"ד הולם לדיירים (בעלי הדירות הישנות) מרגע זה ועד למסירת הדירות החדשות בפועל לידהם. עם השלמת הבנייה מקבלים בעלי הדירות את הדירות החדשות (שוב, במעין פעולת "רכישה" ללא תמורה כספית) ואת יתר הדירות שנבנו – ימכור היזם לצדדים שלישיים בשוק החופשי.

מהם היתרונות שבהליך פינוי-בינוי?

מעבר לכך שהצורך בהקצאת קרקעות חדשות לצורך הגדלת כמות הדירות במתחם מתייתר, לבעלי הדירות אינטרס ברור בהוצאה לפועל של פרויקט פינוי-בינוי, שכן במסגרתו יקבלו דירה חדשה, משופרת וברוב המכריע של המקרים – גם גדולה יותר מזו שהייתה להם במצב המוצא. יחד עם זאת, מצדם של היזמים נדרשים תמריצים נוספים לצרוך קידום פרויקטים בפינוי-בינוי. לפיכך נקבעו הטבות מס משמעותיות שמגדילות את הכדאיות הכלכלית בביצוע עסקאות במסגרת פינוי-בינוי:

• פטור ממס שבח – לבעל דירה במתחם פינוי-בינוי יינתן פטור ממס שבח בעת מכירת זכויותיו בדירה ליזם. הפטור ניתן בהתאם לסעיף 49(כב) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג 1963. הפטור יינתן בתנאי שבעל הדירה יקבל דירה חדשה אחת וכן תמורה כספית לצורך מימון מגוריו במהלך הבנייה. כמו כן, הפטור מוגבל לתקרה שלא תעלה על הגבוה מבין אלה:
  • עד לשווי 150% משווי הדירה הישנה, ללא שווי זכויות הבניה הנוספותעד לשווי של דירת מגורים במתחם ששטחה 120 מ"ר
  • עד לשווי של דירת מגורים במתחם ששטחה 150% משטח הדירה הישנה, ולא יותר מ-200 מ"ר
• פטור ממס רכישה – בהתאם לסעיף 49(כד) לחוק, יינתן לבעל הזכות בדירה פטור ממס רכישה בגין הדירה החדשה (קרי, לא יחול עליו מס בעת קבלת הדירה החדשה מאת היזם).
• פטור חלקי מהיטל השבחה (על ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה לחץ כאן) – במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (משנת 2022) נקבע כי היטל ההשבחה שיחול במסגרת מתחמי פינוי-בינוי יהיה בגובה 25% מסך ההשבחה (וזאת בשונה מברירת המחדל לפיה גובה ההיטל הוא 50% מסך ההשבחה). יחד עם זאת, לוועדות התכנון המקומיות ניתנה הסמכות לקבוע עד ליום 1/5/2022 מדיניות להחלת היטל השבחה בשיעורים שונים בהתאם על פי מתחמים. במסגרת זאת, קבעו הוועדות המקומיות לגבי מתחמים מסוימים היטל השבחה בשיעורים משתנים של 50%, 25% או 0%, להלן רשימה חלקית לפי ערים:פטור חלקי מהיטל השבחה (על ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה לחץ כאן) – במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (משנת 2022) נקבע כי היטל ההשבחה שיחול במסגרת מתחמי פינוי-בינוי יהיה בגובה 25% מסך ההשבחה (וזאת בשונה מברירת המחדל לפיה גובה ההיטל הוא 50% מסך ההשבחה). יחד עם זאת, לוועדות התכנון המקומיות ניתנה הסמכות לקבוע עד ליום 1/5/2022 מדיניות להחלת היטל השבחה בשיעורים שונים בהתאם על פי מתחמים. במסגרת זאת, קבעו הוועדות המקומיות לגבי מתחמים מסוימים היטל השבחה בשיעורים משתנים של 50%, 25% או 0%, להלן רשימה חלקית לפי ערים:

מהם הדברים שחוב להקפיד עליהם על מנת לשמור על האינטרסים של הדיירים?

אכן קיימת כדאיות ברורה לבעלי דירות לקדם פרויקטים במתחמי פינוי-בינוי, יחד עם זאת יש לתת את הדעת על כך שהנ"ל יידרשו למסור את דירותיהם ליזם שעתיד יהיה למסור להם את התמורה (הדירות החדשות) לאחר זמן רב, כאשר בתווך הדירות תיהרסנה לטובת הקמת הפרויקט. על כן, חשוב להקפיד על מזעור החשיפה של בעלי הדירות ולשאוף להבטיח את ביצוע הפרויקט החדש במהירות וביעילות, ככל הניתן. בדומה למנגנוני הבטוחות ברכישת דירה מקבלן, גם בפרויקטים של פינוי-בינוי מקובל להשתמש בערבויות בנקאיות לצורך הבטחת כספי בעלי הדירות. אלו הערבויות המקובלות:

• ערבות חוק המכר – ערבות בנקאית בסך השווי המלא של הדירה החדשה. לצד ערבות זו ניתן לדרוש גם ערבות לכיסוי ההוצאות המשפטיות שיידרשו במסגרת מימושה בפועל. כמו כן, חשוב להביא בחשבון כי במקרה של מימוש הערבות יתכן שיתקיים אירוע מס, אותו ערבות זו לא תכסה.
• ערבות ביצוע – ערבות להבטחת ביצוע עבודות הבנייה, אשר תוכל לאפשר את קידום הפרויקט גם במקרה שהיזם הפך להיות חדל פירעון, עד למציאת גורם שייכנס בנעליו להמשך הפרויקט.
• ערבות תשלומי שכירות – ערבות בסכום ההולם את גובה דמי השכירות בו יידרשו לשאת בעלי הדירות במשך כל זמן הבנייה עד לקבלת הדירה החדשה. מטבע הדברים, סכומה יכול לפחות עם התקדמות הפרויקט.
• ערבות מסים (לרבות היטל השבחה) – ערבות להבטחת תשלומי המסים שבמסגרת העסקה. ניתן להשיב את הערבויות לאחר קבלת אישור על ביצוע תשלום כל אחד מהמסים הדרושים, ככל שקיימים בעסקה. סכומה של ערבות זו ייגזר מצפי תשלומי המס הכרוכים בעסקה. בפרויקטים מהסוג הזה, מומלץ לבצע תחשיב לצפי המס באמצעות יועצי מס מקצועיים.
• ערבות רישום – ערבות להבטחת ביצוע פעולת רישום המבנה בטאבו כבית משותף. הסדרת הרישום היא אחת מהפעולות האחרונות שבמהלך חיי הפרויקט, והיא לרוב תתבצע לאחר שהיזם כבר מכר את כל הדירות. לכן חשוב לשמור על מנגנון שייצר תמריץ ליזם שלא לעכב פעולה זו.
• ערבות בדק – ערבות שלרוב תחליף את ערבות הביצוע בתום השלמת הבנייה, ותעמוד בתוקף למשך שנה מסיום הבנייה לצורך הבטחת ביצוע תיקונים שיתגלו לאחר מסירת הדירות.
• ערבויות בעלים – מומלץ לדרוש, ככל שניתן, ערבויות מאת הבעלים של החברה המבצעת את הפרויקט. על אחת כמה וכמה במקרה שמדובר בחברה ייעודית שהוקמה לצורך הפרויקט הספציפי בלבד תחת בעלות של חברה או מספר חברות אחרות בשרשור. המטרה היא להקפיד על קיום גורם מבוסס כלכלית שיערוב להתחייבויות היזם.

אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר

יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.