התחדשות עירונית

במהלך השנים האחרונות ענף ההתחדשות העירונית תופס יותר ויותר נפח והוא הופך לפופולרי מאד. בכל הארץ נראים פרויקטים מסוג התחדשות עירונית כשהרעיון העומד בבסיס הדבר הוא לשפר את איכות הדיור הקיימת בבניינים ישנים, לחזק את אותם מבנים מפני סכנות של רעשי אדמה וכדומה, לאפשר עוד בנייה חדשה על גבי קרקעות בשימוש ולהגדיל את היצע הדירות במשק. הפרויקטים של התחדשות עירונית, כל הצדדים אמורים לצאת נשכרים – הן בעלי הדירות שמקבלים בסוף התהליך דירה משופרת, אם באמצעות שיפוץ והרחבת דירתם או אם בקבלת דירה חדשה לגמרי, הן היזמים שנכנסים לפרויקטים מעין אלו לשם יצירת רווח, והן המדינה שמקדמת עוד בנייה חדשה בשוק בו קיים עודף ביקוש מתמיד. 

מסלולים שונים לפרויקטים של התחדשות עירונית

ניתן לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית בכמה מסלולים שונים, כאשר בכל אחד מהם ישנם יתרונות וחסרונות שונים. המכנה המשותף בכולם הוא שיתוף האינטרסים של כל הגורמים המעורבים (הדיירים, היזמים והמדינה). בכל אחד מאלו המטרה היא לשנות את פני הקיים, לחדש את הבנייה, להרחיב את הדירות הישנות ולשדרג אותן ויזואלית ופונקציונאלית, וכן להוסיף דירות חדשות למכירה לרוכשים חדשים. מעבר לכך, עסקאות הנעשות במסגרת התחדשות עירונית זוכות לפטורים משמעותיים ממיסוי (מס שבח, מס רכישה, מע"מ שירותי בנייה).

תמ"א 38

תכנית המתאר הארצית מספר 38 מעניקה זכויות לתוספת בנייה בבניינים ישנים שקיימת לגביהם סכנת אי-עמידות לרעשי אדמה. תחילה העניקה התכנית זכויות לתוספת בנייה לבניינים קיימים בלבד (אולם שיטה זו הלכה והפכה פחות ופחות נפוצה). בהמשך איפשרה התכנית להרוס מבנים ישנים ולהקים במקומם בניינים חדשים בתוספת זכויות, וזאת בדומה לשיטת פינוי-בינוי, אולם קיימים מספר הבדלים במסלול פינוי-בינוי (לעניין זה ראו לגבי "חלופת שקד"). כך למשל, פרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 יכול להיעשות בבניין בודד, בעוד שפרויקט במסגרת פינוי בינוי ייעשה רק במתחם הכולל מספר מבנים. הרוב הדרוש להוצאה לפועל של פרויקט במסגרת תמ"א 38 (חיזוק מבנה קיים) הוא 67% מבעלי הזכויות, ואילו בפרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה) הרוב הדרוש הוא 80% מבעלי הזכויות. בעסקאות תמ"א 38 תהייה בעלי הדירות פטורים ממס שבח, ממס רכישה ומהיטל השבחה, וכן חל פטור ממע"מ שירותי בנייה.

פינוי-בינוי

להבדיל מתמ"א 38, פרויקטים של פינוי בינוי יכולים לצאת לפועל במתחם מסוים רק לאחר שהוכרז כמתחם המיועד לכך על ידי המדינה, תחת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. גם עסקאות פינוי-בינוי מקימות פטור ממס שבח וממס רכישה לבעלי הדירות, אולם באשר להיטל השבחה חלה מדיניות שונה בין הוועדות המקומיות – בין פטור מלא לפטור לחלקי ועד לחיוב מלא. כמו כן, לגבי מע"מ בגין שירותי בנייה – חל מע"מ 0. הרוב הדרוש בפרויקט פינוי בינוי עמד בתחילת הדרך על 100% (הסכמה מלאה של כל בעלי הזכויות), לאחר מכן הופחת ל-80%, ובעקבות התיקון לחוק – הרוב הדרוש הופחת ועומד כיום על 67%. ישנם שני מסלולים לקידום מתחם פינוי בינוי:

פינוי-בינוי במסלול רשויות

המדינה היא זו שמקדמת את התהליך, מאתרת את המתחם ומכריזה עליו כמתחם פינוי בינוי. בסלול זה המדינה מערבת את הוועדה המקומית הרלוונטית ועורכת הסכם התקשרות עמה, בין היתר המדינה מעניקה לוועדה המקומית את הסמכויות הדרושות על מנת לקדם את ההליך התכנוני, ומסייעת בקידום ההליך גם בהיבט המימוני שלו. הוועדה המקומית עורכת תכנית בניין עיר מתאימה הכוללת גם מרכיבים ציבוריים כמו בכל תכנית רגילה ומשלב זה, לאחר אישור התכנית, המקרקעין יהיו ערוכים ומוכנים לביצוע פרויקט. בנקודה זו, על בעלי הזכויות במתחם להתקשר עם יזם מתאים שייבחר על ידיהם ולהוציא את הפרויקט אל הפועל.

פינוי-בינוי במסלול מיסוי (יזמים)

קידום תכנית והכרזה על מתחם במסגרת השוק הפרטי, ולא ביוזמת המדינה. דיירי המתחם ו/או יזם פרטי פונים אל המדינה לצורך הכרזה על המתחם, כאשר כל ההוצאות הכרוכות בקידום תכנית בניין העיר ואישורה, חלות עליהם. הטבות המס הגלומות בעסקאות פינוי-בינוי הן בעלות ערך כלכלי רב, ולכן מייצרות תמריץ ליזמים לנקוט בפעולות אקטיביות לצורך קידום תכניות ולהכרזה על מתחמים כמתחמי פינוי-בינוי.