ההגדרה למונח "קבוצת רכישה" מופיעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג 1963: קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית. ישנה נטייה לטעות ולהגדיר כל קבוצת אנשים המתארגנת יחדיו לצורך רכישת מקרקעין כ"קבוצת רכישה" אולם הגדרה זו תהיה נכונה במובנה החוקי רק בהתקיים כל המרכיבים המנויים בהגדרה זו שבחוק, ויש לכך משמעות.
כפי שניתן להבין, קבוצת רכישה בנויה ממספר יחידים הפועלים במשותף ובאופן מאורגן לצורך הקמת נכס שהם יהיו בעליו כאשר ניהול פעילותם כקבוצה נעשה על ידי גורם חיצוני – הוא "הגורם המארגן". החוק עומד על ההבחנה הייחודית של קבוצות רכישה וכן על קיומו של גורם מארגן מכיוון שלעניין זה השלכות הנוגעות לסיווג מעמדם המשפטי של הגורמים הרלוונטיים, וכפועל יוצא מכך ישנה גם השפעה ישירה על היבטי המס שבעסקה.
המנגנון המשפטי של קבוצות הרכישה מאפשר למספר יחידים להתאגד ולפעול כיזמים הפועלים באופן עצמאי כשהמטרה העיקרית היא לחסוך בהוצאות ולהפחית עלויות שהיו נדרשים לשאת בהן באילו היו רוכשים נכס זהה בעסקה רגילה. לפיכך, חברי קבוצת הרכישה הם "האדונים של עצמם" ואין מעליהם גורם אחראי אליו יוכלו להפנות אצבע מאשימה במקרה שהפרויקט לא מתקדם כנדרש או כשהדברים אינם מתנהלים כשורה. לעניין זה משמעות רבה, והוא למעשה מבטא מרכיב סיכון ממשי שאיננו קיים בעת רכישת נכס מקבלן/יזם. שכן, על הקבלן תחול באופן טבעי האחריות לכל המתרחש עד להשלמת הפרויקט, לרבות כל מחדל או אי עמידה במועד המסירה הקבוע בהסכם שחל בינו לבין הרוכשים.
אם כן, מיהו "הגורם המארגן"?
הגורם המארגן בקבוצת הרכישה הוא אותו גורם חיצוני המנהל את הפעילות של הקבוצה, עבור הקבוצה, מראשית התהליך ועד סופו. בין השאר, הגורם המארגן הוא זה שינהל את הליך הבנייה באמצעות אנשי מקצוע מתאימים, וכן גם את הפעילות ברמה המשפטית מאישור תוכניות ועד לרישום הנכס הבנוי ובעלי הזכויות בו במרשמי המקרקעין. למעשה, הקבוצה משלמת לגורם המארגן תמורה כספית בעד שירותים מקצועיים שהוא מתחייב לספק לה. לרוב, פעולתו של הגורם המארגן תחל עוד זמן רב לפני שהקבוצה תתגבש והוא למעשה יהיה הגורם היוזם הראשוני אשר ינקוט בפעולות השונות לצורך פיתוח הקרקע, הגדלת זכויות הבנייה, תכנון ראשוני וכו'.
מה ההבדל בין "גורם מארגן" של קבוצת רכישה לבין יזם?
ניתן לומר שהגורם המארגן משמש למעשה כפונקציה הנושאת במירב התפקידים בהם נושא יזם, אך בפועל, הוא איננו נחשב כיזם והוא פטור מכל אחריות החלה על יזם. מדוע? מכיוון שהגורם המארגן איננו בעל זכויות בקרקע בשום שלב של הפרויקט, זאת להבדיל מכל "יזם" במובן הקלאסי. חברי הקבוצה הם הבעלים של הקרקע – הם, ולא הגורם המארגן. לפיכך, מעמדם המשפטי של חברי הקבוצה גובר על מעמדו של הגורם המארגן וכפועל יוצא מכך חברי הקבוצה לא יכולים להשית על הגורם המארגן אחריות כלשהי, אלא אם מדובר בהפרה של התחייבות מפורשת של הגורם המארגן.
לא אחת קמו קולות שטענו, וניתן לומר שבצדק מסוים, כי "גורם מארגן" הוא יזם בפועל הנהנה מכל היתרונות להם זוכה יזם, בעודו פטור מהאחריות הפרופורציונאלית הנדרשת. משמעות הטענה היא שבעלי הזכויות בקבוצות הרכישה השונות מצויים בחשיפה גדולה ומסוכנת, וכי למעשה מתקיימת מעין פירצה בחוק. לפיכך נעשה ניסיון להסדיר את הנושא בחקיקה (ר' הצעת החוק קבוצות רכישה, התשפ"ב-2021 אשר עברה בקריאה ראשונה [נכון לתחילת שנת 2023] – לחץ כאן).
במאמר מוסגר, נציין כי אנו סבורים שאת נושא אחריות הגורם המארגן לא ניתן יהיה להסדיר מבלי למוסס את מנגנון קבוצות הרכישה מיסודו. ומכאן המסקנה החשובה: מנגנון זה איננו מתאים לכל אחד ורצוי לדעת היטב לקראת מה נכנסים בטרם הצטרפות לקבוצת רכישה.
איך הדברים עובדים הלכה למעשה?
נדגים מודל מוכר הנהוג בעסקאות של קבוצות רכישה: הגורם המארגן מתקשר עם הבעלים של הקרקע שעליה ניתן יהיה להקים את הפרויקט. ההתקשרות תיעשה באמצעות הסכם אופציה המקנה לגורם המארגן את הזכות לרכוש את הקרקע במועד עתידי מסוים ובתמורה קבועה מראש. הסכם האופציה יהיה ניתן להסבה – ז"א, שהגורם המארגן יוכל לממש את האופציה בעצמו או באמצעות צד שלישי שהאופציה תוסב אליו. משלב זה הגורם המארגן יפתח את הקבוצה ויציע לרוכשים שונים לרכוש חלקים מהקרקע ובתוך כך גם את הזכות לקבלת יחידה סופית במבנה שיוקם בפרויקט.
על הגורם המארגן יהיה לאסוף מספיק גורמים שיהיו מעוניינים לרכוש את מלוא הזכויות שבקרקע עד למועד מימוש האופציה, על מנת שכשיגיע מועד מימוש האופציה, יוכל להסב את הזכות כולה בחלקים נפרדים לחברי הקבוצה. למעשה, חברי הקבוצה הם אלו שיממשו בפועל את האופציה וירכשו את הקרקע. במקביל, הגורם המארגן יחתים את כל חברי הקבוצה על הסכם שיתוף שיסדיר את הזכויות והחובות בין כל חברי הקבוצה, הזכאות לחלקים במקרקעין בסוף הפרויקט, אישור ההתקשרות עם גורמים מקצועיים והסכמה על תשלום שכרם, לרבות לגורם המארגן בעצמו.
לאחר הסבת האופציה (סיחור האופציה) לחברי הקבוצה, מימוש רכישת הקרקע והחתימה על הסכם השיתוף של הקבוצה, חברי הקבוצה הופכים לבעלים בפועל של הקרקע. מעתה ואילך הגורם המארגן אמנם ינהל עבורם את כל ההליכים הכרוכים בהקמת הפרויקט – משפטית, תכנונית, הנדסית וכו', אולם לא תהיה לו בעלות כלשהי בקרקע. בתום הבנייה הגורם המארגן יזמין את חברי הקבוצה לקבל את יחידותיהם.
לא כל קבוצות הרכישה מתנהלות באופן זהה
הגורם המארגן וחברי הקבוצה יכולים להחליט על הטלת חובות שונות, אם באופן מצומצם יותר ואם באופן מרחיב יותר. מטבע הדברים, סביר שככל שהקבוצה תהיה גדולה יותר ותכלול יותר חברים, אז יישא הגורם המארגן ביותר אחריות, שכן ככל שהקבוצה גדולה יותר מידת המעורבות הפרטנית של כל חבר תהיה קטנה ובהיעדר ניהול חיצוני מקצה לקצה, לא ניתן יהיה לקדם את הפרויקט באופן יעיל.
איך נדע מהי היחידה שלנו בפרויקט שהוקם בקבוצת רכישה?
התשובה לשאלה זו תלויה באופן התנהלות הקבוצה, בהתאם להסכמות ולתנאים החלים על חבריה. שכן כאמור, לא כל קבוצת רכישה תתגבש בתנאים זהים. כך למשל, יכולה להתארגן קבוצה בשלב מוקדם בו טרם גובשו מלוא זכויות הבנייה הפוטנציאליות, ומאידך יכולה להתארגן קבוצה בשלב בו כבר נעשה תכנון מפורט של הפרויקט וכשניתן לייעד יחידה ספציפית לכל חבר בקבוצה מבעוד מועד. לכן, חברי הקבוצה יכולים להסכים אם לייעד את היחידות לכל גורם מראש, או אם לקבוע מנגנון אחר לפיו תיעשה חלוקת היחידות. במקרים רבים מוסכם כי בשלב מתקדם של הפרויקט תיערך הגרלה בין החברים בקשר לחלוקת היחידות.
חשוב להדגיש: בכל מקרה אף חבר לא יקבל תמורה בשווי אחר מזה ששולם על ידו בפועל בעת שהצטרף לקבוצה ובכל שלב לאחר מכן. שוויין של היחידות הסופיות ייקבע לרוב על פי שמאות שתיערך על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, ובמידת הצורך ייערכו תשלומי איזון בין החברים בעת חלוקת היחידות ביניהם.
מהם היתרונות בקבוצות רכישה?
היתרונות העצומים שהיו קיימים בעבר בהתארגנות בקבוצות רכישה הצטמצמו משמעותית (קצרה היריעה מלהרחיב כאן), אולם עדיין קיימים, ובכללם:
- חיסכון מרכיב הרווח היזמי הקיים בעסקאות נדל"ן, ברכישה מקבלן/יזם.
- חיסכון בהוצאות בגין שיווק ופרסום בהשוואה לפרויקט רגיל.
- חברי הקבוצה יכולים להכיר זה את זה ובכל לדעת מי יהיו שכניהם מבעוד מועד.
- חברי הקבוצה הם בעלי הבית והם יכולים לקבוע בכל שלב איך לנתב את הפרויקט (בהתאם להוראות הסכם השיתוף עליו חתמו).
מהם החסרונות בקבוצות רכישה?
לצד היתרונות, קיימים גם חסרונות שראוי לתת עליהם את הדעת:
- אמנם חברי הקבוצה הם בעלי הבית, אולם במקרים של מחלוקות הדבר עלול לשמש להם לרועץ. לכן מומלץ לדאוג שהקבוצה תתנהל באופן יעיל ובאמצעות גורם בעל ידע וניסיון רב בתחום.
- בדומה לכך, היות שאין קבלן/יזם הנושא במלוא האחריות להוצאת הפרויקט לפועל ולמסירת היחידות בזמן, לא תתקיים ודאות ממשית לגבי מועד סיום הפרויקט והשלמת הבנייה.
- כמו כן, לא תתקיים ודאות באשר לסכומי הפרויקט מבעוד מועד ויתכן שיצוצו הוצאות נוספות תוך כדי תנועה אשר לא ניתן היה לצפותן מראש.
- כל הקבוצה תלויה בכל רגע נתון בכל אחד מיתר חבריה, ובמקרה שאחד מהם לא יוכל לספק את המימון הדרוש מצדו, הדבר עלול לעכב את הקבוצה כולה. על כן מומלץ להתנות הצטרפות לקבוצה בהוכחת יכולת פיננסית מתאימה – בדיקה שלרוב תיעשה על ידי הגורם המארגן.
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
