קרקעות ועסקאות קומבינציה

קרקעות המופשרות לבנייה הופכות למצרך נדיר יותר ויותר בישראל וההיצע שלהן הולך ופוחת, לא בכדי רבים טוענים שיש בכך כדי להשפיע רבות על מחירי הנדל"ן במדינה. ערכן של קרקעות נגזר תמיד מהיקף הזכויות הניתנות למימוש על גביהן, כך למשל, שטח קרקע שעל גביו ניתן לבצע בנייה רווייה (בניינים רבי קומות) יהיה בעל שווי גבוה מקרקע לבניית צמודי קרקע.

איך ניתן לנצל את הקרקע בצורה הטובה ביותר?

אם אתם בעלים של קרקע וברצונכם לממש אותה – אם על מנת לבנות עבור עצמכם או אם כדי לגזור רווח, יהיו בפניכם מספר אפשרויות. בכל אחת מן האפשרויות מומלץ לבצע בדיקה תכנונית ולהבין את היקף הזכויות הניתנות למימוש, במידת הצורך לערוך שמאות ולקבל אינדיקציה מקצועית לגבי השווי ההוגן של המקרקעין בשוק החופשי. בנוסף, רצוי לבצע בדיקה מעמיקה ולבחון את האפשרות להגדיל את היקף הזכויות הקיימות באמצעות קידום תב"ע (תכנית בניין עיר) נקודתית ובכך להוסיף עוד ערך לקרקע.

מימוש קרקע באמצעות עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה (לחץ כאן למאמר מרחיב) היא עסקה המפגישה בין בעלים של מקרקעין (מי שמחזיק בקרקע בתולית, או בכזו שבנוי עליה מבנה שמשתלם כלכלית להרוס אותו ולצורך בנייה חדשה) לבין קבלן / יזם, בעלי ידע וכישורים לביצוע בנייה. לכאורה, שני הצדדים יכולים לבצע עסקת מכר רגילה שבמסגרתה היזם ירכוש את הקרקע מהבעלים וינהג בה כרצונו, אולם עסקת קומבינציה מגלמת בתוכה יתרונות רבים, עבור שני הצדדים. בעסקה מסוג זה, הצדדים ישלמו מס מופחת בהשוואה לעסקה רגילה, וכן מרכיב הרווח שלהם עשוי להיות גדול יותר. בסופה של העסקה בעלי הקרקע יקבלו דירות בנויות (במקום תמורה כספית) בהן יוכלו להשתמש או למכור אותן לצדדים שלישיים. 

יחד עם זאת, מדובר בעסקאות מורכבות למדי, אשר כוללות מרכיבים שונים רבים ומגוונים שעל עורכי הדין המייצגים בהן להביא בחשבון. נוסף על כן מומלץ לבחור בקפידה את היזם המתאים להתקשר עימו, היות שמדובר בעסקאות ארוכות טווח. 

אורי שדה – משרד עורכי דין מייצג בין השאר יזמים בעלי ניסיון ומומחיות בעסקאות קומבינציה.

מימוש קרקע במסגרת עסקת מכר רגילה

אם ברצונכם לממש את הקרקע שבבעלותכם תוך פרק זמן קצר ולפגוש את התמורה הכספית במהירות, תמיד פתוחה בפניכם האפשרות להציע את הקרקע למכירה. גם במצב שכזה מומלץ לבחון היטב מה שווי הקרקע ומה השווי הפוטנציאלי העתידי שלה (בהתאם להוראות תכנוניות של הוועדה המקומית), שכן, לעיתים ניתן לאשר תוספת זכויות ולהשביח את הקרקע בהליכים שאינם ארוכים ומורכבים יחסית. אם בחרתם למכור את הקרקע שלכם רצוי להכיר במספר היבטים בסיסיים: מיסוי העסקה יהיה שונה ממיסוי דירות מגורים, ולא תוכלו להינות מהפטורים הניתנים במס שבח בעסקאות של מכר דירות. בנוסף, סביר כי יחול היטל השבחה משמעותי, אותו מומלץ מאד לאמוד טרם קיום העסקה, היות שהוא עשוי להשפיע על סכום התמורה אותו תדרשו.