עסקת קומבינציה היא סוג של עסקת מקרקעין שבמסגרתה מתקשרים בעלי קרקע עם קבלן, על מנת להפיק תועלת משותפת. הרעיון פשוט למדי: הצד האחד מביא את הקרקע שעליה ניתן יהיה לבנות, והצד השני מביא לעסקה את הביצוע בפועל – הקמה ובנייה של המבנה על גבי הקרקע. יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי על אף שהרעיון הבסיסי בעסקאות קומבינציה הוא ברור ופשוט, הלכה למעשה מדובר בעסקה מורכבת הדורשת הבנה ובקיאות בתחום.
עסקת קומבינציה שונה במהותה מעסקה רגילה במקרקעין: בעסקה "רגילה" קבלן (יזם) ירכוש קרקע לבעלותו בשלמות, על מנת לבנות עליה ולשווק את היחידות הבנויות. במצב שכזה, מרגע שרכש את הקרקע, הקבלן (היזם) הוא אדון לעצמו, בעלים יחיד, ורשאי לפעול בקרקע כפי רצונו.
אולם, בעסקת קומבינציה המצב הוא שונה: הקבלן מקבל זכות רק לגבי חלק מן הקרקע, וזאת בתמורה לכך שיבצע בנייה גם בחלק הקרקע שנותר בידי הבעלים המקורי. במצב הזה, הקבלן ובעלי הקרקע המקוריים הופכים למעין שותפים כאשר על כל אחד מהם חלות זכויות וחובות האחד כלפי האחר. בעניין זה יש לתת את הדעת על כך שמדובר בהתקשרות ארוכת טווח, להבדיל מעסקת מכר "רגילה" שאורכה קצר משמעותית.
לפיכך, ניתן להבין שעסקת קומבינציה עשויה להיות רלוונטית למי שמחזיק בבעלותו קרקע בתולית, או כזו שניצב עליה מבנה מיועד להריסה (או לחילופין מבנה שיש טעם כלכלי להרוס ולפנות על מנת לבנות במקומו מבנה חדש).
מבנה עסקת קומבינציה בקווים כלליים
בעלי הקרקע והקבלן יערכו מו"מ ולבסוף יגיעו להסמכה באשר לאחוזים שלפיהם תיערך העסקה ביניהם – אחוזים הקובעים מה חלקו של הקבלן בקרקע ומהי יתרת חלקו של הבעלים המקורי בה. הקבלן יישא בעלויות ובחובות הכרוכות בביצוע הבנייה על כל הקרקע כולה, ובסופו של התהליך היחידות הבנויות יתחלקו בין הצדדים באופן יחסי בהתאם לאחוזים שנקבעו. לדוגמא: בעסקת קומבינציה לפי מפתח של 60% לקבלן ו-40% לבעל הקרקע המקורי, בעל הקרקע ימסור את הקרקע לחזקת הקבלן שייבנה עליה את מלוא היחידות המותרות על פי היתר הבנייה ובסוף התהליך יהיה זכאי לקבל 40% מסך היחידות הבנויות בפרויקט.
זה המקום לציין, כי ככל שמדובר באזור מבוקש יותר, בו ערך הקרקע גבוה יותר, כך על פי רוב יהיה גבוה יותר גם האחוז של בעל הקרקע בעסקת הקומבינציה. שכן, באזורי ביקוש הקבלן יסתפק גם בכמות קטנה יותר של יחידות על מנת להגיע לכדאיות כלכלית בעסקה.
מה הם היתרונות הבולטים בעסקת קומבינציה?
היתרון המשמעותי והבולט ביותר בא לידי ביטוי בהיבט המיסוי והוא משפיע על שני הצדדים. היות שבעסקה מסוג זה בעל הקרקע מעניק לקבלן זכות בעלות רק לגבי חלק מן הקרקע, הרי שלמעשה הזכויות לא עוברות בכלל הקרקע במלואה ולפיכך המס הכרוך בעסקת מקרקעין זו יהיה בהתאם – רק על החלקים שלגביהם מבוצעת העסקה. המשמעות היא, שבהשוואה לעסקה "רגילה" על הצדדים יחולו חיובי מס מופחתים.
נחזור לדוגמא שלעיל (עסקת 60%-40%): המס שיחול בעסקה שכזו יהיה על אותם 60% המוענקים לקבלן בעסקה. קרי, על הקבלן יחול מס רכישה על 60% מכלל הקרקע בלבד, ואילו על בעל הקרקע יחול מס שבח בגין מכירת אותם 60% בלבד. אמנם, בעל הקרקע יחויב גם במע"מ בגין שירותי הבנייה הניתנים לו מהקבלן.
יתרון ייחודי לבעלי הקרקע
בסופה של עסקת הקומבינציה בעל הקרקע המקורי יקבל לידיו 40% מהיחידות הבנויות, מבלי שחלה עליו כל חובה למכור את היחידות הללו והוא לחלוטין יהיה רשאי להשאירן בבעלותו. שוויין של היחידות שייוותרו בידי בעלי הקרקע אמור להיות גבוה משמעותית משווי הקרקע כולה אילו הייתה נמכרת במלואה בראשית התהליך.
נציין, כי ככל שמדובר בדירות מגורים (להבדיל מנדל"ן מסחרי), אם וכאשר הנ"ל ירצה למכור את יחידותיו יחולו עליו דיני המס החלים על דירות מגורים.
יתרון ייחודי לקבלן
יתרון משמעותי לקבלן נוגע להיבט המימוני של העסקה. מכיוון שהקבלן לא נדרש לרכוש את הקרקע ולשלם תמורה כספית לבעלי הקרקע, נחסכת ממנו הוצאה כבדה מאד שמקלה מאד על תזרים המזומנים של הקבלן ודורשת פחות תמיכה מימונית חיצונית (מצד בנק מלווה או מוסד פיננסי אחר). למעשה, הוצאותיו של הקבלן במסגרת עסקת קומבינציה מסתכמות בעיקר בעלויות הבנייה.
מה הם ההיבטים החשובים שיש להביא בחשבון בהסכם קומבינציה
ישנם שלל נושאים שונים ומגוונים שיש להיכנס בעובי הקורה לגבי כל אחד מהם בכל הסכם קומבינציה. על קצה המזלג, נפרט מספר היבטים חשובים אולם יש לציין שאין בהם כדי למצות את הנושאים שיש לתת עליהם את הדעת.
- עסקת ברוטו / נטו – רצוי לעמוד על חלוקת נטל המסים, ההיטלים וההוצאות הכרוכים בעסקה. בעסקת "נטו" הקבלן יישא במלוא עלויות המס וההיטלים החלים על בעל הקרקע (מס שבח, היטל השבחה ומע"מ בגין שירותי הבנייה) ואילו בעסקת "ברוטו" בעל הקרקע יישא במיסוי החל עליו במסגרת העסקה. בתוך כך, הצדדים יכולים להסכים על מתווה ביניים שיחלק את נטל המסים הנ"ל בינהם. ככל שהצדדים ייטו לעסקת נטו, הרי שמטבע הדברים אחוז בעל הקרקע בעסקה יקטן.
- מודל להקצאת יחידות – רצוי לקבוע מראש את מודל חלוקת והקצאת היחידות הבנויות על מנת להגן על האינטרסים של הצדדים והאיזון היחסי ביניהם כמוסכם במסגרת העסקה. כמו כן, הדבר מייצר וודאות ובהירות באשר לחלקו של כל צד לעסקה.
- (במקרים מסוימים) מנגנון מכירת יחידות בהתאם לקצב התקדמות הבנייה – מנגון שייצור איזון בין אינטרס הקבלן למכור כמה שיותר יחידות בהקדם אל מול החשיפה של בעלי הקרקע להכניס בעלי זכויות נוספים למקרקעין שבבעלותם בעת שהשלמת הפרויקט אינה מובטחת עדיין.
- קביעת הבטוחות, מנגנוני המימון והערבויות להבטחת הצדדים בעסקה.
- ועוד!
מה בין עסקת קומבינציה לעסקת תמורות
להבדיל מעסקת קומבינציה, בעסקת תמורות בעל הקרקע מוכר את מלוא הקרקע לקבלן, בתמורה לזכאות לאחוז מסוים מהכנסות הקבלן ממכירת היחידות הבנויות. אולם, קיים דמיון מסוים בכך שגם כאן מדובר בהתקשרות ארוכת טווח בין הצדדים ובכך שמיסוי העסקה (מס שבח ורכישה) אינו נגזר מתמורה כספית המשולמת על ידי הקונה כפי שקורה בעסקת מכר רגילה. למעשה מיסוי עסקאות תמורות הוא תחום ששוררת בו חוסר ודאות שגם הפסיקה כבר קראה למחוקק להסדיר את הבהירות בו באמצעות חקיקה מתאימה (ראו ו"ע (תל אביב-יפו) 2272-08-20 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב, ניתן ביום 8.5.22).
אורי שדה – משרד עורכי דין לפגישת ייעוץ – צור קשר
יודגש כי האמור לעיל מובא לצורך העשרה בלבד, אין להסתמך על הדברים והם אינם מהווים כל תחליף ליעוץ משפטי ו/או לכל יעוץ אחר.
