לרוב כאשר משתמשים במונח "זכרון דברים" הכוונה היא למסמך עקרוני בסיסי שיעיד על כוונותיהם של שני
צדדים לערוך הסכם ביניהם. מקובל לחשוב שזהו אינו חוזה, אולם זו טעות. זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר
ועניין ועם החתימה עליו, במסגרת עסקת מקרקעין, על הצדדים חלה חובת דיווח על ביצוע עסקה לרשות
המסים. משכך, מומלץ להיזהר ולהימנע מחתימה על זכרון דברים ובמקום זאת לערוך הסכם מלא ומפורט
שיחייב את הצדדים באופן מקיף ומלא. להרחבה לחץ כאן.
אין כל חובה חוקית שכזו. צד לעסקה במקרקעין רשאי לפעול ללא ייצוג משפטי, אולם אין זה מומלץ. עורך דין
הבקי בתחום יידע לעמוד על נושאים רבים שאדם אשר איננו עוסק בתחום לא יידע לבצע כראוי, כגון: ביצוע
בדיקות במוסדות הרישום והתכנון, בחינת היבטי מס, עריכת הסכם מכר הכולל את בניית שלבי העסקה תוך
צמצום החשיפות של הלקוח, ועוד.
פירוק שיתוף זהו הליך משפטי הנעשה באמצעות בית משפט, ובו בעל זכות במקרקעין שבהם ישנם בעלי
זכויות נוספים, מבקש להיפרד מיתר השותפים. פירוק השיתוף יכול שייעשה באמצעות חלוקת המקרקעין
פיזית בין השותפים או באמצעות מכר.
למקרה ייחודי זה קיים הליך משפטי מיוחד הנקרא "תביעה לפינוי מושכר". זהו הליך מהיר שמטרתו לסייע
לבעל הדירה להשיב את החזקה בדירה לידיו באופן חוקי ובמהירות ככל הניתן. ככל שנגרמו לבעל הדירה
נזקים כספיים, באפשרותו להגיש גם תביעה כספית נפרדת בהליך נוסף.
ייעודו החוקי של נכס נקבע בתכנית בניין העיר (תב"ע) הרלוונטית החלה על המקרקעין בהם מצוי הנכס.
התב"ע נערכת על ידי הוועדה התכנונית המקומית והיא הגוף הקובע את ייעודו החוקי של הנכס. ישנה טעות
רווחת בקרב הציבור כי את ייעוד הנכס ניתן לבדוק בנסח הטאבו. לכן בעת רכישת נכס יש לבדוק את
ההתאמה בין המידע המופיע בנסח הטאבו לבין מרשמי הוועדה המקומית (תשריט גרמושקה חתומה, היתר
חתום ויתר מסמכי תיק הבניין הרלוונטיים).
במקרה שאחד מבני הזוג רכש דירה טרם הנישואין ובעוד לבן הזוג השני אין דירה בבעלותו, בעת רכישת הדירה המשותפת ניתן לפצל את שומת מס הרכישה כך שמחצית שווי הדירה תחושב לפי מדרגות דירה יחידה והמחצית השנייה תחושב לפי מדרגות דירה המס החלות על מרובה דירות.
על אף התפיסה הבסיסית לפיה "ייזהר הקונה", מגמת פסיקת בתי המשפט היא להטיל יותר חובות על המוכרים מבעבר. ההלכה היא על המוכר לפעול בתום לב ולגלות לקונה כל פרט מידע שעשוי להשפיע על קבלת החלטה של כל קונה סביר אם לרכוש את הדירה או לא. אין תשובה חד משמעית וכל מקרה נבחן לגופו, אולם עניין כמו נזילות ובעיית רטיבות הם מקרים מובהקים בהם על המוכר חלה חובת גילוי לקונה. אף אם צוין בהסכם המכר כי כל האחריות לבדיקת הנכס רובצת על הקונה, אין בכך כדי להסיר את חובת הגילוי הנאות החלה על המוכר.
כל עוד לא מדובר בבית / דירת מגורים בנויה וקיימת, הרי שמגרש אינו יכול להיחשב כדירת מגורים לצורך מיסוי מקרקעין (גם אם ייעודו של המגרש הינו למגורים). לפיכך, בעת מכירת מגרש יחול חיוב מלא במס שבח ללא זכאות לפטור, אשר יחושב בחישוב רגיל (ולא על פי התחשיב הלינארי החל במקרים של דירות מגורים). להרחבה לחץ כאן.
למקרה ייחודי זה נקבעו הוראות חוק פרטניות [חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973] הקובעות פיצוי קבוע שיחייב את הקבלן. בכך ההליך המשפטי שיידרש יהיה יחסית בלתי מורכב ולכל הצדדים תהיה מידת ודאות די גבוהה באשר לסכומים שבית המשפט יכול לפסוק. להרחבה לחץ כאן.
לצורך קבלת החלטות בענייני בתים משותפים נדרש רוב מסוים אשר משתנה בהתאם לנושא שעל הפרק. הרוב הדרוש בכל אחד מן המקרים קבוע בחוק המקרקעין. כך למשל, לצורך הוספת מעלית נדרש רוב של 2/3 ואילו לצורך הרחבת דירה מסוימת על חשבון הרכוש המשותף נדרש רוב של 3/4 מבעלי הדירות. לצורך אישור פרויקט התחדשות עירונית מסוג חיזוק מבנה קיים דרוש רוב של 2/3 ובמקרה של הריסה ובנייה דרוש רוב של 80% מבעלי הזכויות בבניין.
ככלל, דירה שהבעלות בה אינה עולה על 1/3, לא תבוא במניין הדירות שבבעלותו של אדם לצורך ההבחנה אם הנ"ל נחשב "מרובה דירות" או לא. זאת אומרת, שגם אם אדם מחזיק במספר דירות כאשר הבעלות בכל אחת מהן לא עולה על 1/3, הרי שבעת רכישת כל דירה נוספת או חלק ממנה – זו תיחשב כ"דירה יחידה" לצורכי מס. אולם, כאשר מדובר במקרה הייחודי של דירה שהתקבלה בירושה, ניתן יהיה להחזיק עד מחצית הדירה מבלי שתבוא במניין כלל הדירות של בעליה.
ככל שבכוונת בני הזוג לרכוש שתי דירות לאחר הנישואין, אין באפשרותם לרשום כל דירה על שם כל אחד מהם ובכך להנות בשני המקרים ממדרגות המס של דירה יחידה. על פי הוראות רשות מיסוי מקרקעין בני זוג וילדיהם עד גיל 18 מהווים "תא משפחתי" אחד אשר חלים עליו דיני המס כיחידה אחת. לפיכך, בני הזוג יוכלו להנות ממדרגות מס של דירה יחידה רק בגין הדירה הראשונה שיירכשו (ומכאן שרצוי יהיה לרכוש את הדירה היקרה יותר ראשונה בזמן).
לא. לצורך קבלת הזכאות לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה יש לעמוד בתנאי הפטור ובין השאר: התנאי שהדירה שימשה את המוכר למגורים במשך 18 חודשים לפחות וכי לא נעשה שימוש בפטור זה במהלך 18 החודשים שעד למועד המכירה.
במסגרת חלוקת רכוש בין בני זוג בהליך גירושין, העברת מקרקעין תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה.
כן. נכסים רבים אינם רשומים בטאבו ורישומם מתבצע בגופים אחרים (לחץ כאן להרחבה). בכל מקרה, נדרש לבדוק את מצבו הרישומי והמשפטי של הנכס היטב ולהימנע מלבצע שגיאות בפזיזות. יש לוודא שלא קיימות מגבלות רישומיות שונות וכי אין מניעה לבצע עסקה בנכס. כמו כן, מומלץ לוודא היטב שקיימים כל המסמכים הרלוונטיים הנוגעים לרישום הנכס, שאם יתקיימו חוסרים יתכן שלא ניתן יהיה לקבל מימון באמצעות הלוואת משכנתא.
על אף שמס השבח חל על המוכר, חובת תשלום מקדמת מס השבח חלה דווקא על הקונה (לחץ כאן להרחבה). הקונה יחויב לשלם את מקדמת מס השבח שתיחשב כתשלום על חשבון התמורה של הדירה לאחר ששילם 40% משווי התמורה הכולל. הקונה יהיה פטור מחובה זו בעת רכישת דירה מקבלן (כאשר הקבלן מחזיק ב"טופס 50") או במקרה שהמוכר הצהיר כי הוא זכאי לפטור ממס שבח.
